Gestione immobiliare Iva: per l’opzione per la separazione delle contabilità occorre tener conto anche della Categoria catastale

19 Gen, 2023 by Redazione

Print this article Font size -16+

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 23 del 13 gennaio 2023, ha affrontato il tema dei presupposti per l’esercizio dell’opzione per la separazione facoltativa delle attività, ai sensi dell’art. 36, comma 3, del Dpr. n. 633/1072, nell’ambito della gestione immobiliare Iva.

Nel caso specifico, la questione verteva in primo luogo sulla possibilità, da parte di una Società, di includere nel conteggio del pro­rata di detraibilità, di cui all’art. 19-bis, del Dpr. n. 633/1972, il corrispettivo derivante dalla cessione di un fabbricato di natura strumentale in regime di esenzione Iva ex art. 10, n. 8-ter), del medesimo Decreto.

Sul punto, l’Agenzia ha ricordato che l’art. 19, comma 5, del Dpr. n. 633/72, dispone che, nell’ipotesi in cui uno stesso soggetto passivo Iva effettui operazioni imponibili ed operazioni esenti (ex art. 10, Dpr. n. 633/1072) dall’Imposta, il diritto alla detrazione dell’Iva spetta in misura proporzionale alla prima categoria di operazioni e il relativo ammontare è determinato applicando la percentuale di detrazione di cui all’art. 19­bis del medesimo Decreto.

L’art. 19­bis, comma 1, statuisce infatti che la percentuale di detrazione dell’Iva assolta sugli acquisti, di cui all’art. 19, comma 5, è determinata in base al rapporto tra l’ammontare delle operazioni che danno diritto alla detrazione, effettuate nell’anno, e lo stesso ammontare aumentato delle operazioni esenti effettuate nell’anno medesimo.

Restano inoltre escluse dal calcolo del pro­rata di detrazione dall’Iva, ai sensi del comma 2 del predetto art. 19­bis, le operazioni esenti dall’Iva indicate ai nn. da 1) a 9) del comma 1 dell’art. 10 del richiamato Dpr. n. 633/1972, quando le stesse:

· non formano oggetto dell’attività propria del soggetto passivo di imposta;

· sono effettuate nell’ambito dell’attività occasionale;

· sono accessorie alle operazioni imponibili (vedasi anche Risoluzione n. 305/E del 2008).

Nel conteggio del pro­rata di cui al comma 5 dell’art. 19 occorre tener conto delle operazioni esenti di cui ai nn. da 1) a 9) dell’art. 10 solo quando formano oggetto dell’attività propria dell’impresa, tali essendo non solo le attività individuate nell’atto costitutivo, che tipicamente esprimono il raggiungimento del fine societario, ma anche le ulteriori attività, realmente svolte nell’esercizio di impresa, che configurano strumento normale, non meramente occasionale, per il conseguimento del predetto fine (vedasi Cassazione, Sentenza 5970 del 2014).

In sostanza, sono inclusi nel calcolo della percentuale di detrazione dell’Iva tutti gli atti che, ancorché non previsti nell’atto costitutivo, si raccordano con il fine societario (produttivo) secondo parametri di regolarità causale e che sono legati allo stesso da un nesso di carattere funzionale non occasionale.

Secondo un costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, al fine della determinazione della percentuale di detraibilità dell’Iva vanno invece escluse tutte quelle attività che ­ seppur previste nell’atto costitutivo ­ siano eseguite solo in modo occasionale ed accessorio per un migliore svolgimento dell’attività dell’impresa (vedasi Cassazione, Sentenza 14 marzo 2014, n. 5970; Sentenza n. 11085 del 2008).

Come precisato con la citata Risoluzione n. 305/E del 2008, non può essere considerata occasionale, ai sensi dell’art. 55 del Tuir, l’attività economica esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva, tanto che la stessa può esplicarsi anche in un unico affare, che implichi il compimento di una serie coordinata di atti economici (vedasi Risoluzione n. 286/E del 2007).

Con riferimento alla fattispecie oggetto di Interpello, per stabilire se la cessione del fabbricato di natura strumentale, classificato nella Categoria “D/5”, posta in essere dalla Società istante in regime di esenzione Iva ex art. 10, n. 8-ter), Dpr. n. 633/1972, possa qualificarsi, ai fini del calcolo del pro­rata di detraibilità, come attività di natura occasionale ai sensi del comma 2, del predetto art. 19­bis, occorre definire se la predetta operazione configuri o meno lo strumento normale, non meramente occasionale, per il conseguimento del fine perseguito dalla Società.

Nel caso specifico, l’Agenzia ha ritenuto che l’attività di vendita dell’immobile di natura strumentale (appartenente alla Categoria catastale “D/5” e adibito ad Istituto di credito), sia riconducibile nell’ambito dell’attività tipica della Società, e quindi non potrà classificarsi, ai fini del calcolo del pro­rata di detraibilità, come attività occasionale rispetto all’ulteriore attività di locazione (imponibile) riferibile alla medesima Società.

Il secondo dubbio verteva sulla possibilità per la Società di esercitare l’opzione per la separazione delle attività di cui all’art. 36, comma 3, del Dpr. n. 633/1972 relativamente alle proprie operazioni immobiliari.

Al riguardo, l’Agenzia ha ricordato che l’ambito di operatività dell’art. 36, comma 3, primo periodo, del Dpr. n. 633/1972, è stato oggetto di diversi chiarimenti da parte dell’Amministrazione finanziaria, la quale con vari Documenti di prassi (vedasi in ultimo la Risposta n. 628 del 2020 e la Risposta n. 123 del 2022), ha esaminato le condizioni al ricorrere delle quali è possibile optare per l’applicazione separata dell’Iva relativamente a ciascuna delle attività esercitate.

Come chiarito nei documenti di prassi sopra citati, l’opzione per la separazione delle diverse attività economiche prevista per i soggetti che esercitano più imprese o più attività nell’ambito della stessa impresa (i.e. separazione facoltativa delle attività), presuppone che le attività in questione siano distinte e obiettivamente autonome.

Il citato art. 36, come sottolineato dalla stessa interpellante, prevede al comma 3 la facoltà di optare per l’applicazione separata dell’imposta per i “soggetti che effettuano sia locazioni o cessioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’art. 19, comma 5, e dell’art. 19­bis, sia locazione o cessioni di altri fabbricati o di altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività. […]”.

Per quanto riguarda più nello specifico la separazione facoltativa delle attività nell’ambito del Settore immobiliare, si evidenzia che, come chiarito con la Circolare n. 22/E del 2013 (vedasi paragrafo 9), la formulazione letterale dell’art. 36, comma 3, del Dpr. n. 633/1972 presuppone un criterio di separazione basato, non solo sul regime Iva (esenzione o imponibilità) applicato all’operazione, ma anche sulla Categoria catastale del fabbricato (abitativo ovvero diverso dall’abitativo).

Come precisato nella Risposta n. 608 del 2020, all’interno di ciascuna delle attività separate di cessione e di locazione è possibile distinguere, rispettivamente, le cessioni di fabbricati abitativi esenti da Iva dalle cessioni di altri fabbricati, nonché le locazioni di fabbricati abitativi esenti da quelle di altri fabbricati.

I sub­settori di attività delle “cessioni di altri fabbricati” e delle “locazioni di altri fabbricati” saranno costituiti, pertanto, non solo da operazioni imponibili ma, altresì, da operazioni esenti (ad esempio, rispettivamente, cessioni e locazioni di fabbricati strumentali in regime di esenzione).

In virtù delle considerazioni sopra esposte, l’Agenzia ha ritenuto che, stante la formulazione dell’art. 36, comma 3, del Dpr. n. 633/1972, nell’ambito delle operazioni relative al Settore immobiliare, non sia consentita un’ulteriore separazione di attività basata esclusivamente sul regime fiscale (di esenzione o di imponibilità) applicato alle cessioni o locazioni dei beni immobili classificabili sotto il (comune) profilo catastale degli immobili strumentali (vedasi la citata Risposta n. 608 del 2020).

Redazione

More articles by Redazione