Ici/Imu: il trattamento impositivo dei fabbricati inagibili

Nella Sentenza n. 34597 del 30 dicembre 2019 della Corte di Cassazione, i Giudici di legittimità affermano che in tema di Ici/Imu, in ipotesi di immobile inagibile l’Imposta va ridotta al 50%, e, qualora dette condizioni di inagibilità o inabitabilità, accertabili dall’Ente Locale, o comunque autocertificabili dal contribuente, permangano per l’intero anno, il trattamento agevolato deve estendersi a tutto il relativo arco temporale, nonché per i periodi successivi, ove sussistano le medesime condizioni di fatto. Né vale a ritenere non idoneamente provato lo stato di inagibilità dell’immobile il solo fatto che il contribuente non abbia richiesto di beneficiare della riduzione, soprattutto laddove la condizione di inagibilità emerga dai documenti di diretta provenienza del Comune.

Il caso

Nel caso di specie, la Società contribuente impugnava l’avviso di liquidazione Ici per gli anni dal 2003 al 2007, relativi ad un fabbricato.

La Commissione tributaria provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, affermando che, dei 4.000 mq. di superficie riportati nell’accertamento, 3.560 mq. erano inutilizzabili e pertanto non soggetti ad Imposta.

Proposto appello da parte del Comune, la Commissione tributaria regionale lo accoglieva, sul rilievo che l’avviso di accertamento era legittimo e motivato, in quanto conteneva gli elementi richiesti dalla legge affinché il contribuente potesse approntare una valida difesa.

Inoltre, l’Imposta era stata determinata, a norma dell’art. 5 del Dlgs. n. 504/1992, sulla base dell’ammontare delle rendite risultanti in catasto vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

Infine, rilevava la Ctr, la richiesta di riduzione dell’imposta per inagibilità di parte del fabbricato era infondata, dato che la contribuente non ne aveva fatto preventiva richiesta.

Avverso la Sentenza della Ctr la contribuente proponeva infine ricorso per cassazione, deducendo, tra le altre, la violazione dell’art. 1, comma 162, della Legge n. 296/2006, e degli artt. 6 e 12 della Legge n. 212/2000, avendo la Ctr. erroneamente affermato che l’avviso di accertamento era adeguatamente motivato, laddove, invero, pur essendo il Comune a conoscenza dell’inagibilità di parte del fabbricato, costituito da grotte ad elevato rischio sismico, non ne aveva dato conto nell’avviso.

Con un secondo motivo di impugnazione, poi, la ricorrente deduceva violazione degli artt. 2, 5, 7 e 8 del Dlgs. n. 504/1992, laddove lo stesso Comune aveva occupato, a titolo di locazione, il cespite per la sola parte di esso utilizzabile come ricovero di materiale di risulta, attestando l’inidoneità delle grotte alla pratica dei luoghi.

Inoltre, la rendita catastale era stata attribuita a seguito di una causa, che si era conclusa con una sentenza dell’autorità giudiziaria riportata negli atti del catasto nel 2004, ma tale rendita non era mai stata notificata alla ricorrente, come richiesto dall’art. 74, comma 1, della Legge n. 342/2000, sicché essa non era opponibile alla contribuente.

Con una terza censura si deduceva poi la violazione del principio di non contestazione previsto dall’art. 115 del Cpc., non avendo la Ctr considerato che il Comune non aveva in realtà mai contestato il fatto che parte degli immobili fosse inagibile e quindi tassabile con l’aliquota ridotta del 50%.

La decisione

Secondo la Suprema Corte la prima censura era infondata.

Quanto al primo motivo di impugnazione, i Giudici di legittimità evidenziano infatti come la Cassazione avesse già avuto modo di affermare il Principio secondo cui, in tema di Ici, l’obbligo motivazionale dell’accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali. In particolare, il requisito motivazionale esige infatti, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria dedotta, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’Ente impositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell’atto le questioni riguardanti l’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva.

Non sussiste, dunque, l’obbligo per il Comune di indicare anche l’esposizione delle ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere del contribuente dedurre e provare l’eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell’Imposta[1].

Fondate, secondo la Corte, erano invece la seconda e terza censura, da esaminarsi congiuntamente, in quanto strettamente connessi.

Premette la Cassazione che, in tema di Ici, nell’ipotesi di immobile inagibile, inabitabile e comunque di fatto inutilizzato, l’Imposta va ridotta al 50%, ai sensi dell’art. 8, comma 1, del Dlgs. n. 504/1992, e, qualora dette condizioni di inagibilità o inabitabilità, accertabili dall’Ente Locale, o comunque autocertificabili dal contribuente, permangano per l’intero anno, il trattamento agevolato deve estendersi a tutto il relativo arco temporale, nonché per i periodi successivi, ove sussistano le medesime condizioni di fatto.

Nel caso di specie, pertanto, erroneamente il Giudice di appello aveva rigettato il ricorso, ritenendo non idoneamente provato lo stato di inagibilità dell’immobile per il solo fatto che la contribuente non aveva richiesto di beneficiare della riduzione, né aveva documentato la sussistenza dei presupposti di essa.

Infatti, rileva la Corte, la Ctr avrebbe dovuto valutare se dai documenti di diretta provenienza del Comune fosse dato evincere che il Comune stesso fosse a conoscenza dello stato di inagibilità di parte dell’immobile.

Più nel dettaglio, la Ctr non aveva considerato se costituisse prova adeguata e sufficiente del fatto che l’immobile fosse in condizioni di parziale inagibilità l’attestazione di inidoneità delle grotte, asseritamente facenti parte dell’immobile oggetto di imposta, che la contribuente aveva prodotto in giudizio e da cui era dato evincere la conoscenza in capo al Comune dello stato di inagibilità. La permanenza dello stato di inagibilità, qualora accertata sulla base delle risultanze documentali non esaminate dalla Ctr, avrebbe quindi dovuto escludere il pagamento anche se la contribuente non avesse presentato richiesta di usufruire del beneficio della riduzione del 50%.

La Cassazione evidenzia a tal proposito l’importanza del principio di collaborazione e buona fede, che deve improntare i rapporti tra Ente impositore e contribuente ex art. 10, comma 1, della Legge n. 212/2000, e di cui è espressione anche la regola secondo la quale al contribuente non può essere richiesta la prova dei fatti documentalmente noti all’Ente impositore, ai sensi dell’art. 6, comma 4, della Legge n. 212/2000, per il che nessun altro onere probatorio può gravare sul contribuente[2].

Gli altri motivi restavano dunque assorbiti.

Osservazioni

Condizione indispensabile per poter usufruire della riduzione dell’Imposta, è dunque l’inagibilità e l’inabitabilità dell’immobile, intese come obiettiva inidoneità ad essere utilizzato per eventi dovuti ad obsolescenza o cattiva manutenzione, o per carenze intrinseche.

In particolare, per inagibilità deve intendersi il mancato rispetto dei requisiti di sicurezza statica dell’immobile, ovvero la presenza di elementi che ne rendono pericoloso o inopportuno l’utilizzo, mentre la nozione di inabitabilità si correla alla mancanza di rispetto dei requisiti minimi igienico/sanitario.

La nozione di inagibilità e inabitabilità dell’immobile deve quindi essere collegata, senza possibilità di interpretazione estensiva, al degrado fisico sopravvenuto, o ad una obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, bensì con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia[3].

Conclusioni

È comunque irrilevante, ai fini dell’assoggettamento ad Ici/Imu, l’idoneità dell’immobile a produrre reddito, laddove, in caso di inagibilità, è consentito però ridurre l’imposta del 50%, ma non escludere il fabbricato dall’imposta.

L’iscrizione nel Catasto edilizio dell’unità immobiliare costituisce del resto, di per sé, presupposto sufficiente perché l’unità sia considerata “fabbricato” e, di conseguenza, assoggettata all’Imposta prevista per tale specie di immobile.

di Giovambattista Palumbo


[1] Corte di Cassazione, Sentenza n. 1694/2018.

[2] Cfr. Corte di Cassazione, Sentenza n. 7981/2019.

[3] Cfr. Cassazione, Sentenza n. 29968/2019.