Iva: la cessione di terreni alla Società concessionaria nell’ambito di un project financing configura una operazione permutativa

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Istanza di Interpello n. 26 del 30 gennaio 2024, ha fornito chiarimenti in ordine al trattamento ai fini Iva della cessione di terreni in permuta, nell’ambito della realizzazione da parte di una Società di un edificio scolastico in project financing

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Istanza di Interpello n. 26 del 30 gennaio 2024, ha fornito chiarimenti in ordine al trattamento ai fini Iva della cessione di terreni in permuta nell’ambito della realizzazione da parte di una Società di un edificio scolastico in project financing.

Il Comune interessato e la Società istante hanno chiesto di conoscere il corretto trattamento Iva dell’operazione con cui l’Ente Locale trasferisce alla Società la proprietà di alcuni terreni a titolo di parziale corrispettivo della prestazione assunta da quest’ultima con la sottoscrizione della Convenzione. In particolare, detta Convenzione ha per oggetto l’affidamento in concessione da parte del Comune, alla Società istante, della progettazione definitiva ed esecutiva della Scuola, della realizzazione della stessa e dell’esecuzione dei lavori ad essa strutturalmente e direttamente collegati, nonché della gestione della Scuola, intesa quale manutenzione ordinaria della stessa e gestione della porzione di immobile destinato in senso lato a sala mensa.

Nella Convenzione è previsto che il Comune eroghi alla Società diversi contributi a fondo perduto, alcuni dei quali finanziati in natura, rappresentati quest’ultimi da alcuni terreni, che potranno essere trasferiti alla Società solo successivamente all’approvazione del collaudo della Scuola ed all’entrata in piena funzione della medesima.

Le parti ritengono entrambe pacificamente che la parte finanziata in denaro rappresenti un corrispettivo rilevante Iva, secondo l’aliquota propria dell’operazione (vedasi al riguardo la Risposta n. 211/2020). Il dubbio riguarda il contributo (che aldilà del nomen è da intendersi anch’esso come corrispettivo) che il Comune riconosce alla Società per le obbligazioni da quest’ultima assunte e che, limitatamente alla parte dello stesso finanziata con la cessione dei suddetti terreni, assume i caratteri di una permuta, consistente in una prestazione di servizi contro (vs) una cessione di beni.

Sul punto, l’Agenzia ha ricordato che le permute sono operazioni rilevanti ai fini Iva in base all’art. 11 del Dpr. n. 633/1972, ai sensi del quale “le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi, o per estinguere precedenti obbligazioni, sono soggette all’imposta separatamente da quelle in corrispondenza delle quali sono effettuate”.

Ai fini Iva, dunque, la permuta ricorre tutte le volte che la cessione di un bene o la prestazione di un servizio è effettuata da un soggetto a scomputo del corrispettivo monetario dallo stesso dovuto a fronte di una diversa cessione di beni o prestazione di servizi effettuata a suo favore da un altro soggetto (vedasi Risposta n. 194/2022). In altri termini, la permuta è connotata dalla natura della controprestazione, rappresentata non dalla corresponsione di un ‘‘prezzo’’ in denaro, bensì dalla cessione di un bene o dall’effettuazione di una prestazione.

E’ altresì noto che ciascuna delle operazioni in cui si articola la permuta è trattata ai fini Iva in modo autonomo, nel senso che ogni prestazione o cessione è soggetta alla propria disciplina e dunque esaminata singolarmente, per quanto riguarda sia l’imponibilità (presupposti soggettivi, oggettivi e territoriali), sia il momento impositivo, la base imponibile e l’aliquota da applicare. In riferimento, ad esempio, a un caso analogo a quello qui in commento, la Risoluzione n. 21/E del 2005 chiarisce che la cessione di immobili ‘‘…, costituisce un pagamento in natura da assoggettare all’imposta sul valore aggiunto, in via separata rispetto alla prestazione (realizzazione del complesso ospedaliero) cui si riferisce, ai sensi dell’art. 11, comma 1, del Dpr. n. 633/1972, ed in base al valore normale dei beni che formano oggetto del trasferimento, ai sensi dell’art. 13, comma 2, lett. d), del Dpr. n. 633/1972’’.

Naturalmente c’è il duplice assoggettamento ad Iva quando lo scambio (bene contro bene, bene contro servizio, servizio contro servizio) avviene tra 2 soggetti passivi Iva, mentre quando una delle parti è un ‘‘privato’’, è imponibile solo l’operazione posta in essere dal soggetto passivo Iva e l’operazione effettuata dal privato, al ricorrere dei presupposti, sconterà le Imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Nel caso di specie, le operazioni poste in essere dalla Società sono soggette a Iva, secondo l’aliquota propria di ciascuna di esse. In merito al momento impositivo, trattandosi di prestazioni di servizi, l’esigibilità dell’Iva si verifica ordinariamente all’atto del pagamento del corrispettivo che, limitatamente alla parte in natura dello stesso (i.e. terreni citati), va individuato nella stipula dell’atto notarile.

Ciò a meno che la Società non abbia già emesso fattura, anticipando così il momento di effettuazione dell’operazione de quo, in conformità a quanto previsto dall’art. 6, comma 4, del Dpr. n. 633/1972.

In merito alla controprestazione del Comune, l’Agenzia si è limitata a precisare che non è possibile stabilire a priori se sia o meno soggetta a Iva. La relativa disciplina Iva infatti dipende in primis dalla veste commerciale o istituzionale con cui il l’Ente Locale agisce nell’ambito dell’operazione prospettata.