L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Istanza di Interpello n. 76 del 27 febbraio 2020, ha fornito puntualizzazioni in ordine alla possibilità di applicare l’Imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle Imposte ipotecarie e catastali, nel caso di atti preordinati alla trasformazione del territorio, riferiti nello specifico alla cessione di terreni in esecuzione di una Convenzione urbanistica.
Al riguardo, l’Agenzia ha osservato in via preliminare che, ai sensi dell’art. 20, comma 2, della Legge n. 10/1977, introdotto dall’art. 1, comma 88, della Legge n. 205/2017, il trattamento tributario di cui all’art. 20, comma 1 (Imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle Imposte ipotecaria e catastale ex art. 32, comma 2, del Dpr. n. 601/1973) “si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed Enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi”.
Tale nuova formulazione della disposizione di cui all’art. 20 appare volta ad un ampliamento della portata applicativa della previsione agevolativa, in quanto la stessa viene di fatto estesa ad atti, compresi quelli attuativi, in precedenza non agevolati, purché gli stessi siano comunque finalizzati alla “trasformazione del territorio” e siano posti in essere sulla base di “accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici”.
Nel caso di specie, la cessione dei terreni oggetto dell’intervento viene posta in essere da parte del soggetto che aveva originariamente stipulato con il Comune la Convenzione urbanistica con la quale il medesimo si impegnava alla realizzazione di un intervento di trasformazione urbana adottato con Deliberazione del Consiglio comunale. Rilevato che, come asserito nell’Istanza di Interpello, il predetto soggetto risulterebbe non in possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi necessari alla realizzazione del ridetto intervento, il medesimo intende procedere alla cessione dei propri diritti sull’area interessata a favore di altro soggetto (una Cooperativa) in possesso invece dei prescritti requisiti.
La sopra indicata cessione viene quindi ritenuta dalla Cooperativa istante come “atto preordinato alla trasformazione del territorio posto in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed Enti pubblici”, rientrante nella previsione del sopra richiamato art. 20, comma 2, della Legge n. 10/1977.
A tal riguardo, l’Agenzia ha ricordato che, con la Risoluzione Entrate n. 80/2018, ha fornito chiarimenti interpretativi in ordine alla disposizione introdotta dall’art. 1, comma 88, della Legge n. 205/2017, precisando che la stessa deve essere comunque coordinata con il contesto normativo alla quale la medesima si riferisce (ovvero con la Legge n. 10/1977, c.d. “Legge Bucalossi”), per cui il regime agevolativo previsto da tale disposizione non potrebbe di conseguenza essere esteso ad atti che, sebbene genericamente preordinati alla trasformazione del territorio, non abbiano quale oggetto interventi edilizi riconducibili a quelli previsti dalla citata Legge n. 10/1977; in tale sede, è stato peraltro precisato che rientrano fra gli altri nell’ambito di tale Legge le cessioni di aree per la realizzazione delle opere di urbanizzazione connesse all’intervento edilizio e gli atti finalizzati alla redistribuzione di aree fra lottizzanti, sulla base anche delle istruzioni fornite con la Risoluzione Entrate n. 56/2015.
Atteso quanto sopra, riguardo al caso di specie, l’Agenzia ha osservato che, così come rappresentato dalla Cooperativa istante, anche in sede di integrazione documentale richiesta dalla scrivente, l’intervento edilizio convenzionato è senza dubbio riconducibile alla disciplina di cui alla Legge n. 10/1977, così come modificata e integrata dalle successive norme in materia edilizia.
La Legge n. 10/1977 risulta infatti effettivamente citata nella Convenzione stipulata in data 19 settembre 2013 ed allegata all’Istanza di Interpello, cioè nelle premesse della Convenzione stessa, nella parte in cui viene indicato che “l’unica Convenzione-tipo, ad oggi approvata dalla Regione per tali interventi, è quella di cui alla Delibera del Consiglio regionale n. 260/1978, sulla base di precedenti normative (Legge n. 10/1977 e s.m.), ma di identico contenuto”.
Considerata dunque la riconducibilità dell’intervento codificato dalla Convenzione attuativa del Piano in oggetto a quelli previsti dalla citata Legge n. 10/1977, occorre verificare se, nel caso in esame, ricorra la capacità dell’atto di trasferimento in parola a realizzare direttamente ed immediatamente la funzione di trasformazione del territorio, così come disciplinata dalla Convenzione stipulata tra il privato (proprietario dei terreni) e il Comune.
Sul punto, l’Agenzia ha evidenziato che, come detto, con la Convenzione in parola vengono regolati “… i rapporti e le reciproche obbligazioni tra il Comune e la Sig.ra … quale soggetto attuatore delle previsioni di cui all’Ambito di trasformazione urbana AT3-C del Piano complesso d’intervento, nonché proprietaria delle aree interessate da tali interventi”.
Con la predetta Convenzione è prevista espressamente l’eventualità che gli obblighi assunti con la medesima dall’originario soggetto attuatore possano essere trasferiti ad altro soggetto. L’art. 17 della Convenzione stessa specifica testualmente che “gli obblighi assunti con il presente atto sono vincolanti per i firmatari, e saranno integralmente trasferiti a qualsiasi altro soggetto mandatario o acquirente che a loro si sostituisca o loro succeda. Il soggetto attuatore, o i suoi aventi causa, si impegna pertanto ad inserire negli eventuali mandati e/o atti di trasferimento a terzi di aree edificabili a seguito dell’attuazione del Progetto, specifiche clausole mediante le quali il mandatario e/o l’acquirente assume nei confronti della Pubblica Amministrazione tutti gli obblighi derivanti dal presente atto, trasmettendo alla Pubblica Amministrazione stessa copia delle relative note di trascrizione”. La validità del Piano attuativo, che deve essere realizzato entro 5 anni dalla data di pubblicazione (art. 13 della Convenzione) risulta essere stata prorogata al 27 giugno 2019, con Delibera consiliare.
In ragione di quanto sopra, l’Agenzia ha ritenuto che l’atto di trasferimento di cui trattasi può essere considerato, ai fini agevolativi in parola, come atto preordinato alla trasformazione del territorio, risultando l’eventualità del trasferimento a soggetto terzo espressamente prevista dalla originaria convenzione, sempreché vengano effettivamente rispettate le previsioni di cui all’art. 17 della Convenzione (inserimento nell’atto di trasferimento di clausola mediante la quale l’acquirente assume nei confronti della Pubblica Amministrazione tutti gli obblighi derivanti dalla Convenzione, che in precedenza risultavano in capo all’originario soggetto attuatore).
Il trasferimento dei terreni in esame assume dunque, ai fini dell’agevolazione in parola, la valenza di un evento negoziale strumentale all’articolazione della trasformazione del territorio in quanto, in mancanza dello stesso trasferimento, non sarà possibile assolvere agli obblighi di trasformazione del territorio contratti con la Convenzione citata. Tale presupposto quindi ne fa discendere una connessione funzionale con la finalità della trasformazione del territorio, proprio in quanto l’atto di trasferimento in parola trova la propria causa nella Convenzione stipulata tra il Comune ed il soggetto attuatore.
In considerazione di quanto premesso, l’Agenzia ha concluso che l’atto di trasferimento in parola può fruire dell’agevolazione prevista dall’art. 20, comma 2, della Legge n. 10/1977 (Imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle Imposte ipotecarie e catastali ex art. 32, comma 2, del Dpr. n. 601/1973), nel presupposto che lo stesso, come detto, sia riconducibile alle disposizioni di cui alla Legge n. 10/1977, e sia propedeutico alla concretizzazione della finalità trasformativa del territorio.
