L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Istanza di Interpello n. 424 del 31 agosto 2023, ha fornito chiarimenti in ordine all’applicazione del regime agevolativo di cui agli artt. 2, comma 6, del Dl. n. 351/2001 e 84, comma 2, della Legge 289/2002, in relazione ad un atto di retrocessione di immobili nell’ambito di una operazione di cartolarizzazione.
Nel caso di specie un Comune, tramite la Società istante, ha realizzato una operazione di cartolarizzazione, ai sensi del Dl. n. 351/2001, convertito dalla Legge n. 410/2001, come richiamato dall’art. 84 della Legge n. 289/2002. Tale disposizione ha previsto che le Regioni, le Province, i Comuni e gli altri Enti Locali possano procedere alla dismissione del proprio patrimonio immobiliare (anche) attraverso operazioni di cartolarizzazione di cui alla disciplina dettata dal citato Dl. n. 351/2001.
La Società istante ha oggetto sociale la sola realizzazione di un’operazione di cartolarizzazione relativa ad una porzione del patrimonio immobiliare del Comune, composto da beni eterogenei per natura e categoria catastale, mediante l’emissione di titoli ovvero tramite l’assunzione di finanziamenti, compreso il compimento delle operazioni accessorie e strumentali, connesse, affini e necessarie al conseguimento del proprio oggetto sociale.
Il Comune interessato, con deliberazione della Giunta municipale, ha individuato nel dettaglio i termini e le condizioni dell’operazione di cartolarizzazione approvata.
La Società ha provveduto dunque ad acquisire la titolarità degli immobili alienati dal Comune previo pagamento allo stesso di un ‘‘prezzo provvisorio’’, le cui risorse finanziarie (secondo lo schema tipico delle operazioni di cartolarizzazione) sono state conseguite per il tramite del collocamento sul mercato di 2 serie di titoli di natura obbligazionaria (c.d. “notes”, emesse dalla Società di cartolarizzazione, destinate ad essere rimborsate in via prioritaria previo impiego dei flussi pecuniari scaturenti dalla vendita degli immobili).
Lo schema giuridico-economico tipico dell’operazione prevedeva che, una volta estinte tutte le proprie passività (e quindi, principalmente una volta rimborsate le “notes”), la Società fosse tenuta alla corresponsione al Comune dell’eventuale liquidità residua (ogni eventuale provento addizionale conseguito dall’alienazione degli immobili) come ‘‘prezzo differito’’ a fronte dell’originario trasferimento degli immobili. In particolare, l’operazione prevedeva che l’eventuale ‘‘prezzo differito’’, da corrispondere al Comune a fronte del trasferimento degli immobili, fosse pari alla differenza, se positiva, tra il ricavo netto effettivo derivante alla Società di cartolarizzazione dalla gestione e vendita degli immobili e dalle altre transazioni accessorie all’operazione di cartolarizzazione e quanto dovuto a titolo di capitale ed interessi per il rimborso dei titoli emessi nell’ambito dell’operazione di cartolarizzazione e per il pagamento degli altri oneri e costi connessi a detta operazione. Detto ‘‘prezzo differito’’ inoltre doveva essere corrisposto dalla Società di cartolarizzazione al Comune a condizione dell’integrale rimborso dei titoli emessi nell’ambito dell’operazione di cartolarizzazione e dell’adempimento di tutte le altre obbligazioni assunte dalla Società di cartolarizzazione nei confronti delle altre controparti coinvolte nell’ambito dell’operazione di cartolarizzazione, ferma restando la possibilità di pagamento anticipato del ‘‘prezzo differito’’ (o di parte di esso) secondo le modalità indicate nella relativa documentazione contrattuale.
Gli atti di trasferimento degli immobili da parte del Comune alla Società sono stati assoggettati al regime fiscale di cui all’art. 2, comma 6, del Dl. n. 351/2001 (espressamente richiamato dall’art. 84, comma 2, della Legge n. 289/2002), secondo cui sono esenti dall’Imposta di registro, dall’Imposta di bollo, dalle Imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra Imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o diritto, gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse operazioni di cartolarizzazione, nonché le formalità ad essi connesse.
La Società ha provveduto a rimborsare integralmente i titoli, rimanendo tuttavia titolare di taluni immobili; ha proseguito quindi nella cessione degli immobili trasferitigli nel contesto dell’operazione di cartolarizzazione accumulando liquidità destinata ad essere corrisposta al Comune a titolo di ‘‘prezzo differito’’ all’atto della conclusione dell’operazione secondo quanto prescritto.
Tuttavia, le difficoltà incontrate nella vendita di taluni degli immobili e il carattere non più propriamente funzionale della titolarità degli stessi da parte della Società hanno indotto il Comune a valutare la conclusione dell’operazione prima dell’alienazione definitiva dei beni residui, anche al fine di escludere che una eccessiva dilatazione della tempistica dell’operazione potesse cagionare un ulteriore aggravio economico, oggettivamente non più giustificato in ragione dell’avvenuto integrale rimborso dei titoli.
La Società, previa conclusione di un accordo-quadro fra il Comune e la medesima, ha ipotizzato che la principale obbligazione, tuttora facente capo alla stessa nel contesto dell’operazione (vale a dire l’obbligo di corresponsione del ‘‘prezzo differito’’), sia assolta (anche) mediante retrocessione al Comune degli immobili residui (ancora nella titolarità giuridica della Società), oltre che della liquidità medio-tempore accumulata in ragione delle alienazioni immobiliari effettuate una volta rimborsati i titoli.
In sintesi, nella fattispecie concreta, l’obbligo di pagamento del ‘‘prezzo differito’’ al Comune, in luogo di essere realizzato solo in forza di una corresponsione pecuniaria (come tradizionalmente avviene nelle operazioni di cartolarizzazione una volta che il patrimonio oggetto dell’operazione sia stato liquidato), sarebbe adempiuto anche in natura, vale a dire previa retrocessione al Comune degli immobili residui secondo uno schema che rinvia all’istituto della datio in solutum ai sensi dell’art. 1197 del Codice civile, con la conclusione di appositi atti di retrocessione. In tal modo, si estinguerebbe l’obbligazione di corresponsione del ‘‘prezzo differito’’ da parte della Società, per perfezionare la descritta operazione sotto ogni profilo.
In ragione di tutto quanto sopra descritto, la Società ha chiesto di conoscere quale debba essere il trattamento fiscale cui assoggettare sia l’accordo programmatico, sia gli atti di retrocessione con i quali si intende definire l’intera operazione previa estinzione della suddetta obbligazione di pagamento, ed in particolare se a tali atti possa trovare applicazione il combinato disposto dei richiamati artt. 2, comma 6, del Dl. n. 351/2001 e 84, comma 2, della Legge 289/2002, evidenziando che il dubbio sotteso è se il regime fiscale in argomento possa trovare applicazione:
- in relazione a tutte le fasi di una cartolarizzazione immobiliare (come invero parrebbe suggerire la formulazione letterale delle richiamate disposizioni), ivi incluse quindi quelle ‘‘finali’’ nel cui contesto si collocano, sia la conclusione dell’accordo programmatico che i singoli atti di retrocessione, i quali rappresentano la conclusione dell’originario programma giuridico-economico di dismissione del patrimonio immobiliare deliberato dal Comune;
- ovvero, alle sole fasi iniziali della cartolarizzazione immobiliare vale a dire soltanto per quelle attività giuridico-economiche funzionali al trasferimento originario dei cespiti alla Società di cartolarizzazione e non anche per quelle cronologicamente successive.
L’Agenzia delle Entrate ha in primo luogo ricordato le norme sopra citate, nonché l’art. 10 del Dlgs. n. 23/2011 (norma che ha soppresso in via generale le agevolazioni ed esenzioni ai fini dell’Imposta di registro), secondo cui “è esclusa la soppressione delle esenzioni e delle agevolazioni tributarie riferite agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento di cui ai commi 1 e 2 aventi ad oggetto immobili pubblici interessati dalle procedure di cui agli artt. 2, 3, 3-ter e 4 del citato Dl. n. 351/2001”.
Con riferimento al Dl. n. 351/2001, con la Risoluzione n. 215/E del 2001 (paragrafo 3 – ‘‘Regime fiscale applicabile ai contratti posti in essere per il perfezionamento dell’operazione di cartolarizzazione’’), è stato precisato che gli atti stipulati fra gli Enti e le Società di cui all’art. 2, comma 1, del medesimo Decreto-legge e inerenti le cessioni degli immobili in questione, rientrano nelle operazioni citate nella norma, e pertanto, gli atti stessi sono esenti da Imposta di registro, ipotecaria, catastale e da ogni altra Imposta indiretta, tributo o diritto. Ciò posto, in merito al caso di specie, l’Agenzia ha evidenziato l’ampiezza della formulazione utilizzata dalla norma di favore di cui al citato art. 6, comma 2, che agevola tutte le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse.
L’iter di una cartolarizzazione è un processo articolato, che di regola non si esaurisce in un singolo passaggio così come non si esaurisce nella conclusione di un solo atto o negozio giuridico, ragion per cui a parere dell’Agenzia, per quel che attiene agli aspetti fiscali, tanto l’accordo programmatico, quanto gli atti di retrocessione dei singoli immobili sopra descritti – in qualità di atti funzionali alla ‘‘chiusura’’ della complessa e pluriennale operazione di cartolarizzazione attuata dal Comune per il tramite della Società istante – possono essere ricompresi tra gli atti stipulati fra gli enti e le società di cui all’art. 2, comma 1, del Dl. n. 351/2001, e inerenti le cessioni degli immobili in questione.
Fermo restando il trattamento ordinario ai fini dell’Iva dei singoli atti di retrocessione, applicabile in considerazione della natura dei bei ritrasferiti, l’Agenzia ha dunque ritenuto che, ai fini dell’Imposta di registro, delle Imposte ipotecaria e catastale e per ogni altra Imposta indiretta possa trovare applicazione la disciplina fiscale agevolativa di cui al comma 6 del sopra citato art. 2, per effetto del rinvio operato dal più volte richiamato art. 84, comma 2, della Legge n. 289/2002.
Detto trattamento è applicabile anche nel caso in esame in cui tali atti di trasferimento saranno posti in essere secondo lo schema causale dell’art. 1197 del Codice civile (rubricato ‘‘Prestazione in luogo dell’adempimento’’), secondo cui “il debitore non può liberarsi eseguendo una prestazione diversa da quella dovuta, anche se di valore uguale o maggiore, salvo che il creditore consenta. In questo caso l’obbligazione si estingue quando la diversa prestazione è eseguita”.
