Corte di Cassazione, Ordinanza n. 10392 del 21 aprile 2025
Nel caso esaminato, un’impresa aveva contestato un avviso di accertamento relativo all’Imu dovuta per alcuni immobili da essa posseduti, sostenendo che tali beni fossero esenti dall’imposta in quanto destinati alla vendita e, quindi, rientranti nella previsione agevolativa prevista dalla legge.
Il Comune, invece, aveva negato l’esenzione, affermando che si trattava di immobili non di recente costruzione e privi di interventi edilizi rilevanti.
La controversia nasce dall’interpretazione dell’art. 13, comma 9-bis, del Dl. n. 201/2011 (come modificato nel 2013), secondo cui sono esenti dall’Imu i fabbricati costruiti e destinati alla vendita da parte dell’impresa costruttrice, purché non siano locati. L’impresa riteneva che l’esenzione fosse applicabile anche a immobili acquistati e poi ristrutturati, sostenendo che il Legislatore avesse eliminato ogni riferimento temporale legato all’ultimazione dei lavori e che, quindi, l’età del fabbricato non fosse rilevante.
Il Giudice d’appello aveva accolto la tesi del Comune, facendo però riferimento a un testo normativo non più in vigore, che prevedeva un limite di tre anni dalla fine dei lavori per ottenere l’esenzione. L’impresa ha quindi presentato ricorso per Cassazione, sostenendo che fosse stata applicata una norma abrogata.
La Suprema Corte ha respinto il ricorso, chiarendo che, sebbene il limite temporale dei tre anni sia stato effettivamente eliminato dal Legislatore, l’esenzione continua a valere solo per i fabbricati costruiti direttamente dall’impresa e destinati alla vendita, non per quelli acquistati e successivamente ristrutturati. In materia fiscale, le esenzioni e le agevolazioni sono soggette a stretta interpretazione: non possono essere estese per analogia a casi non previsti espressamente dalla legge. Il fabbricato acquistato e poi ristrutturato non è equiparabile a un fabbricato costruito ex novo dall’impresa, poiché la ratio della norma è quella di sostenere l’attività edilizia delle imprese costruttrici, e non operazioni di recupero o rivendita.
Pertanto, i Giudici di legittimità hanno affermato il principio secondo cui l’esenzione Imu spetta esclusivamente ai fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice e non anche agli immobili acquistati e ristrutturati, anche se poi destinati alla vendita. In una diversa Sentenza (n. 8280/2025), la Suprema Corte ha accennato alla possibilità di applicare l’esenzione solo a partire dalla data di ultimazione dei lavori di ristrutturazione, in linea con una precedente interpretazione ministeriale. Tuttavia, in quel caso, la questione centrale era un’altra (la riduzione del 50% per i fabbricati inagibili) e il tema dell’equiparazione tra costruzione e ristrutturazione non è stato affrontato nel merito.
In sintesi, i Giudici di legittimità affermano che l’esenzione Imu prevista per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita spetta solo se l’immobile è stato effettivamente costruito dall’impresa, non basta che sia stato acquistato e ristrutturato. Le norme fiscali che prevedono agevolazioni devono essere interpretate in modo rigoroso, senza possibilità di estenderle a casi non espressamente previsti.
