Indennità di occupazione senza titolo: assoggettabilità ad Iva o meno a seconda della connotazione assunta

Indennità di occupazione senza titolo: assoggettabilità ad Iva o meno a seconda della connotazione assunta

Il testo del quesito

Una Società deve pagarci l’indennità di occupazione per aver occupato i nostri locali per l’anno 2011 e 2012 dato che non è ancora stato stipulato un contratto di locazione. Questa indennità è soggetta o no all’Iva ? L’importo stabilito tra le parti è di circa 60.000,00 all’anno. Tale canone è fuori campo Iva ex art. 4 o escluso da base imponibile Iva ex art. 15 del Dpr. n. 633/72 e per questo motivo bisogna pagare l’Imposta di registro del 2% ?

 

La risposta dei ns. esperti

In merito al quesito posto, è necessario in primo luogo richiamare i contenuti della Risoluzione Mef n. 260293/91, secondo la quale indennità di occupazione di immobili non costituiscono canoni di locazione, ma assumono invece una connotazione risarcitoria del danno derivante dalla mancata utilizzazione del bene da parte del proprietario e per tale ragione andava ad esse applicate l’Imposta di registro concernente gli atti aventi ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale.

La successiva Risoluzione Mef n. 22/04 ha chiarito che i rapporti di occupazione senza titolo “sono riconducibili nella sostanza a contratti di locazione e le somme corrisposte periodicamente dagli occupanti hanno natura di canoni di locazione, dovendosi escludere, pertanto, la corresponsione a titolo di risarcimento di danno conseguente ad illecito (…) e pertanto assoggettati alla disciplina dell’Imposta di registro di cui al combinato disposto degli artt. 3, 17 del Testo unico e art. 5 della Tariffa, Parte Prima. Ne consegue che sui ‘canoni di locazione’ relativi ai periodi di occupazione si applica l’aliquota del 2%”.

Allo scopo di chiarire meglio la questione, nel 2007 l’Agenzia delle Entrate ha emanato la Circolare n. 43/07 che, richiamando entrambi i Documenti di prassi sopra citati, ha affermato che “le menzionate Risoluzioni [la n. 260293/91 e la n. 22/04] hanno individuato un diverso trattamento fiscale delle indennità di occupazione senza titolo, sulla base della diversa natura, risarcitoria o corrispettiva, che le stesse assumono nelle 2 ipotesi e che va verificata caso per caso sulla base di vari elementi ed in particolare dalle concrete modalità di svolgimento del rapporto, specie nel periodo successivo alla scadenza del contratto”.

Nel caso esaminato con la Risoluzione n. 260293/91, il carattere risarcitorio delle somme corrisposte dal conduttore si desume dalla manifesta volontà contraria alla instaurazione o alla prosecuzione della locazione, come ad esempio nei casi in cui il proprietario abbia avviato le procedure necessarie alla restituzione dell’immobile.

Nel caso esaminato con la Risoluzione n. 154/03, la natura di prosecuzione del rapporto emerge dal fatto che l’occupazione del bene da parte del conduttore prosegua dopo la scadenza del contratto o, in generale, in assenza del contratto stesso, senza che l’altra parte abbia posto in essere alcuna azione volta al rilascio del bene.

Alla luce di ciò, l’Agenzia delle Entrate ha concluso che, “tenuto conto, pertanto, della natura delle somme corrisposte, anche se in molte ipotesi genericamente denominate ‘indennità di occupazione senza titolo’, desumibile, a sua volta, dagli elementi interpretativi sopra descritti, è possibile stabilire se trovi applicazione l’aliquota del 2% prevista per i contratti di locazione o quella del 3% prevista per gli altri atti a contenuto patrimoniale”.

In ultima analisi, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, nel caso in cui le indennità dovute assumano la natura di canoni di locazione – scontando pertanto l’Imposta di registro nella misura del 2% – trova applicazione la disposizione di cui alla Nota II all’art. 5 della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr. n. 131/86, secondo cui “in ogni caso l’ammontare dell’Imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di Euro 67”. Secondo quanto chiarito sopra è necessario quindi, nel caso in questione, determinare se l’indennità prevista, comunque sia stata denominata, assuma natura risarcitoria o sia invece assimilabile ad un canone di locazione. Considerate le informazioni fornite, riteniamo si tratti della seconda ipotesi.

In conclusione, quindi il canone è da assoggettare a Iva ai sensi degli artt. 3, comma 2, n. 1) e 4, comma 4, del Dpr. n. 633/72 (requisiti oggettivo e soggettivo) in regime di esenzione Iva ex art. 10, n. 8), Dpr. n. 633/72 salvo opzione per l’imponibilità 22%, da esercitare nel contratto medesimo. L’Imposta di registro è dell’1% (ex Dl. n. 223/06). Il canone dovrà essere fatturato al momento del pagamento ai sensi degli artt. 6 e 21 del medesimo Decreto e, in caso di opzione, l’aliquota Iva sarà del 22% pur essendo il periodo di riferimento antecedente alla variazione di aliquota.

  di Marcello Marzano


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