Iva: la “cessione di cubatura” non è più considerata cessione di beni ma prestazione di servizio con aliquota 22% e Imposta di registro fissa

Iva: la “cessione di cubatura” non è più considerata cessione di beni ma prestazione di servizio con aliquota 22% e Imposta di registro fissa

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 69 del 17 gennaio 2023, si è occupata del trattamento fiscale, ai fini dell’Iva e dell’Imposta di registro, dell’operazione di cessione di cubatura.

La cessione di cubatura viene generalmente definita come un istituto di fonte negoziale consistente in un accordo tra proprietari di aree contigue in forza del quale un proprietario di un’area edificabile non sfrutta una determinata cubatura realizzabile sul proprio fondo, ma la trasferisce al proprietario di un altro, il quale viene così a disporre di una volumetria maggiore rispetto a quella originariamente prevista per il fondo medesimo.

Per quanto concerne l’assoggettamento ad Iva delle cessioni di cubatura, in linea generale l’Agenzia ha evidenziato che tale operazione può rientrare tra quelle rilevanti qualora ricorrano i presupposti generali per l’applicabilità dell’Imposta.

Per quanto riguarda la classificazione di tale operazione ai fini Iva alla stregua di una cessione di beni o di prestazione di servizi, l’Agenzia ha ricordato che la Corte di Cassazione si è espressa, a Sezioni Unite, con la recente Sentenza n. 16080 del 2021, dettando alcuni Principi di carattere interpretativo in ordine alla qualificazione della cessione di cubatura che, sebbene specificamente attinenti all’ambito impositivo delle Imposte di registro, ipotecaria e catastale, assumono una portata più ampia e una rilevanza significativa anche agli effetti dell’Iva.

Al riguardo la Corte, partendo dall’esame dell’art. 2463, n. 2-bis, del Codice civile, in base al quale devono rendersi pubblici col mezzo della trascrizione “i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”, ha chiarito che l’introduzione ad opera del Legislatore di tale previsione costituisce un significativo argomento sistematico a sostegno del carattere non reale dell’atto di cessione di cubatura.

La Corte di Cassazione ha evidenziato in proposito che “una specifica ed autonoma previsione di trascrivibilità dei ‘diritti edificatori’ in quanto tali non avrebbe avuto ragion d’essere, né logica né pratica, qualora questi ultimi, partecipando di natura reale, risultassero comunque già prima trascrivibili in base alla disciplina generale”.

Dunque, l’introduzione dell’art. 2643, n. 2-bis, del Codice civile è un elemento che, ad avviso della Suprema Corte, avvalora sotto il profilo sistematico la tesi della non realità dell’atto di cessione di cubatura. La Suprema Corte ha espressamente chiarito che “la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto:

  • immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
  • ­non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 Cc.;
  • ­trascrivibile ex art. 2643, n. 2-bis Cc.;
  • ­assoggettabile ad Imposta proporzionale di registro come atto ‘diverso’ avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale”.

Tenendo conto della configurazione giuridica del diritto de quo, secondo il postulato della Suprema, come diritto edificatorio di natura non reale, l’Agenzia ha concluso che la cessione di cubatura non è riconducibile nell’ambito applicativo dell’art. 2, comma 1, del Dpr. n. 633/1972, che riguarda “gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere”.

Alla luce dei Principi affermati dalle Sezioni Unite, l’Agenzia ha quindi ritenuto che anche agli effetti dell’Iva la tesi dell’assimilazione della cessione di cubatura ad un trasferimento di un diritto reale, espressa nei Documenti di prassi citati dalla Società interpellante a sostegno della propria soluzione interpretativa, debba considerarsi superata.

Pertanto, ai fini del corretto inquadramento ai fini Iva della cessione di cubatura, occorre invece fare riferimento alla disposizione di carattere residuale contenuta nell’art. 3, comma 1, del medesimo Dpr. n. 633/1972, in base alla quale costituiscono prestazioni di servizi, tra l’altro, le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da obbligazioni di fare, di non fare e di permettere quale ne sia la fonte. Tali prestazioni di servizi (nel caso di specie la cessione di cubatura) sono dunque soggette ad Iva con applicazione dell’aliquota Iva nella misura ordinaria.

In attuazione del Principio di alternatività Iva-Registro di cui all’art. 40 del Dpr. n. 131/1986, l’atto di cessione di cubatura sconta pertanto l’Imposta di registro nella misura fissa di Euro 200.


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