Iva: la redazione del Regolamento di condominio non può essere considerata “accessoria” alla vendita dell’immobile

Iva: la redazione del Regolamento di condominio non può essere considerata “accessoria” alla vendita dell’immobile

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 640 del 30 settembre 2021, ha fornito chiarimenti in ordine al riscontro del nesso di accessorietà ai fini Iva, ai sensi dell’art. 12 del Dpr. n. 633/1972, di una serie di prestazioni di servizi rispetto all’operazione principale relativa alla vendita di unità immobiliari. 

In particolare, i dubbi riguardavano il poter eventualmente considerare accessori a tale operazione principale i servizi:

  • di trasporto;
  • di frazionamento del mappale catastale dell’area edificabile, di accatastamento del fabbricato oggetto di compravendita e dell’allacciamento alle reti di fornitura delle utenze;
  • di redazione di un regolamento di condominio.

Al riguardo, l’Agenzia ha ricordato che l’art. 12 del Dpr. n. 633/1972, stabilisce che le cessioni “o prestazioni accessorie ad una cessione di beni o ad una prestazione di servizi, effettuate direttamente dal cedente o prestatore, ovvero per suo conto e a sue spese, non sono soggette autonomamente all’imposta nei rapporti fra le parti dell’operazione principale”. 

In base al principio secondo cui “accessorium sequitur principale”, le operazioni accessorie concorrono, pertanto, alla formazione della base imponibile dell’operazione principale, ne assumono lo stesso trattamento fiscale e sono soggette alla medesima aliquota Iva. 

Sul punto, l’Amministrazione finanziaria (vedasi Risoluzione n. 337/E del 2008) ha avuto modo di chiarire che si considerano accessorie le operazioni che: 

– integrano, completano o rendono possibile l’operazione principale; 

– sono rese dal medesimo soggetto che esegue l’operazione principale, anche a mezzo di terzi, ma per suo conto e a sue spese; 

– sono rivolte al medesimo soggetto nei cui confronti è resa l’operazione principale. 

In altri termini, perché si delinei un vincolo di accessorietà tra 2 operazioni, è necessario che le stesse convergano verso la realizzazione di un unico obiettivo, rispondendo all’esigenza di offrire al cliente, secondo le proprie specifiche esigenze, il miglior risultato possibile. 

Sul punto, la Risoluzione n. 230/E del 2002 ha precisato che, ai fini del riconoscimento della natura accessoria di un’operazione, non è sufficiente che la stessa renda possibile o più agevole l’operazione principale, dovendo costituire un unicum economico con la stessa. Anche la Corte di Giustizia Europea (vedasi Sentenza 25 febbraio 1999, causa C- 349/96, punti 29 e 30) si è espressa in materia, precisando che, “tenuto conto della duplice circostanza che, da un lato, dall’art. 2, n. 1 della VI Direttiva, discende che ciascuna prestazione di servizio deve essere considerata di regola come autonoma e indipendente e che, dall’altro, la prestazione costituita da un unico servizio sotto il profilo economico non deve essere artificialmente divisa in più parti per non alterare la funzionalità del sistema dell’Iva, occorre individuare gli elementi caratteristici dell’operazione di cui trattasi per stabilire se il soggetto passivo fornisca al consumatore, considerato come consumatore medio, più prestazioni principali distinte o un’unica prestazione. Va sottolineato che si configura una prestazione unica in particolare nel caso in cui uno o più elementi devono essere considerati nel senso che costituiscono la prestazione principale, mentre uno o alcuni elementi devono essere considerati come una prestazione accessoria o alcune prestazioni accessorie cui si applica la stessa disciplina tributaria della prestazione principale. Una prestazione deve essere considerata accessoria ad una prestazione principale quando essa non costituisce per la clientela un fine a sé stante, bensì il mezzo per fruire nelle migliori condizioni del servizio principale offerto dal prestatore (Sentenza 22 ottobre 1998, cause riunite C308/96 e C-94/97, Madgett e Boldwin, Rac. pag. I-6229, punto 24)”. 

Sempre a parere del Giudice comunitario, inoltre, la previsione di un prezzo unitario è un indizio a favore dell’esistenza di una prestazione unica. Tuttavia, a prescindere dalle modalità di determinazione del prezzo stabilito in contratto, occorre accertare, sulla base delle circostanze di fatto, l’effettivo interesse economico del cliente all’acquisto o meno di operazioni autonome, funzionalmente distinte tra loro. 

Sul punto, anche la Corte di Cassazione, con la Sentenza 16 novembre 2011, n. 24049, ha avuto modo di chiarire che “la prestazione accessoria deve essere, dunque, strumentale a quella principale e avere il fine di permettere l’effettuazione o la migliore fruizione della prestazione principale; cioè (…), l’elemento decisivo è rappresentato dal fatto che l’operazione accessoria si configuri essenzialmente come un mezzo per il completamento o la realizzazione della operazione principale (…)”. 

Nel caso di specie, l’Agenzia ha ricordato che con la Risoluzione n. 550145/1988 è stato chiarito che, nell’ambito di una prestazione di trasporto effettuata da un terzo per conto del cedente di beni in una vendita interna, il riaddebito specifico delle spese di trasporto da parte del cedente al cessionario segue il medesimo trattamento previsto per la cessione, sia in ordine all’imponibilità o meno sia in ordine all’aliquota Iva da applicare, essendo considerata come una prestazione accessoria nel rapporto cedente-cessionario. 

Nel caso presentato dalla Società, il rimborso spese relativo ai servizi di frazionamento del mappale catastale dell’area edificabile, di accatastamento del fabbricato oggetto di compravendita e dell’allacciamento alle reti di fornitura delle utenze, in quanto oggetto di operazione accessoria e rappresentando un riaddebito forfettario relativo alle spese sostenute e nello specifico menzionate in precedenza, segue l’identico trattamento previsto per la vendita degli appartamenti e relative pertinenze (box e cantina), con aliquota del 10% (o del 4%) qualora ne ricorrano le condizioni di legge. Invece, la prestazione relativa alla redazione del regolamento di condominio non rappresenta un’operazione accessoria alla vendita immobiliare in quanto la stessa non integra, né completa o benché meno rende possibile l’operazione principale. 

Inoltre, la già citata Risoluzione n. 230/E del 2002 ha sottolineato che, ai fini del riconoscimento della natura accessoria di un’operazione, la stessa deve costruire un unicum economico con la stessa. 

Non è questo il caso della redazione di un Regolamento di condominio che avviene di solito in una fase successiva a quella della costruzione e vendita delle unità abitative. Tanto meno, l’Agenzia ha ritenuto, sulla base di quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con la Sentenza n. 24049 del 16 novembre 2011, che la redazione del Regolamento condominiale permetta l’effettuazione o la migliore fruizione della prestazione principale, ossia sia un mezzo per il completamento o la realizzazione dell’operazione principale stessa. 

Alla luce di quanto esposto, l’Agenzia ha ritenuto che il rimborso collegato alla redazione del Regolamento di condominio debba assumere autonoma rilevanza ai fini Iva rispetto alla cessione delle unità immobiliari e delle relative pertinenze, con conseguente applicazione alla quota parte del corrispettivo ad esso riferibile, se complessivo, dell’aliquota Iva ordinaria.


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