“Sisma bonus”: un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni fiscali in favore degli acquirenti di nuove unità immobiliari

“Sisma bonus”: un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni fiscali in favore degli acquirenti di nuove unità immobiliari

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Istanza di Interpello n. 93 del 24 marzo 2020, ha fornito chiarimenti in ordine all’applicazione dell’art. 16, comma 1-septies, del Dl. n. 63/2013, in materia di detrazioni fiscali a favore degli acquirenti di nuove unità immobiliari nell’ambito c.d. “Sisma bonus”.

In particolare, tale norma, inserita dall’art. 46-quater del Dl. n. 50/2017, convertito con modificazioni dalla Legge n. 96/2017, prevede che, “qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo art. 16] siano realizzati nei Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75% e dell’85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a Euro 96.000 per ciascuna unità immobiliare”.

La disposizione normativa in commento, inserita nel contesto delle disposizioni normative che disciplinano il c.d. “Sisma bonus”, commi da 1-bis a 1-sexies del medesimo art. 16, si riferisce espressamente agli interventi di cui al comma 1-quater che, a sua volta, richiama gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i), del Tuir.

L’art. 16, comma 1-septies, nel mutuare le regole applicative del c.d. “Sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari. Nel dettaglio, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda gli interventi edilizi eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a 1 o a 2 classi inferiori di rischio sismico.

Con riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico di cui al comma 1-quater dell’art. 16, ammessi al c.d. “Sisma bonus” (tra i quali rientrano anche quelli realizzati dalle Imprese costruttrici che poi vendono le unità immobiliari), nella Circolare n. 13/E del 2019 è stato ribadito (confermando la Circolare n. 7/E del 2018) che, a partire dal 1° gennaio 2017, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi le cui procedute autorizzatorie sono iniziate dopo la predetta data.

Anche ai fini della detrazione oggetto dell’Istanza, l’agevolazione spetta in relazione ad interventi le cui procedure di autorizzazione risultano avviate dalle Imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare a partire dal 1° gennaio 2017, restando esclusi quelli realizzati a seguito di procedure avviate in precedenza.

Dalla documentazione integrativa pervenuta all’Agenzia, emerge che l’intervento di trasformazione urbanistica, oggetto di Interpello, concretizza una fattispecie progressiva e complessa, che inizia con l’approvazione del “Piano attuativo” (Deliberazione del Consiglio comunale), del Progetto planovolumetrico (Deliberazione della Giunta comunale), per passare alla stipula della Convenzione accessiva per la realizzazione (che include la cessione gratuita al Comune delle relative opere di urbanizzazione) e concludersi con il rilascio del titolo edilizio.

Nel caso di specie, le “procedure autorizzatorie” sembrano non essere iniziate con la richiesta per l’ottenimento dei titoli abilitativi, ma con precedenti atti (antecedenti il 1° gennaio 2017) di Giunta e di Consiglio o di approvazione propedeutici alla predetta richiesta, in quanto indispensabili per il rilascio dei titoli abilitativi stessi. Resta ferma la possibilità da parte della Società istante di ottenere dal Comune una certificazione dalla quale risulti la data di inizio della procedura autorizzatoria.

In ragione di quanto sopra, l’Agenzia ha ritenuto che gli acquirenti delle unità immobiliari in oggetto potranno fruire della detrazione di cui all’art. 16 del Dl. n. 63/2013, qualora sia sussistente il requisito sopra delineato circa l’inizio delle “procedure autorizzatorie” iniziate prima del 1° gennaio 2017.


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