L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Istanza di Interpello n. 167 del 6 aprile 2022, ha fornito chiarimenti in ordine al regime fiscale cui assoggettare la cessione di immobili strumentali iscritti nella Categoria catastale “F/4”.
Il caso di specie riguarda in particolare la tassazione ai fini dell’Iva e di altre Imposte indirette di alcune cessioni di fabbricati strumentali, sui quali il cedente intende iniziare Interventi di ristrutturazione, precisamente Interventi di restauro e risanamento conservativo, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. c), del Dpr n. 380/2001, e/o Interventi di ristrutturazione edilizia, ai sensi della lett. d) della stessa norma.
I fabbricati in questione saranno ceduti ancora nel corso delle attività di ristrutturazione – con impegno dell’acquirente medesimo di proseguire i lavori previsti dai relativi titoli abilitativi – come immobili iscritti nella Categoria catastale “F/4” (unità in corso di definizione).
Per quanto concerne l’iscrizione nella Categoria catastale “F/4”, l’Agenzia ha rilevato che, nell’ambito della stessa, sono classificate le porzioni di un fabbricato già ultimato “non ancora definite funzionalmente o strutturalmente”. Si tratta dunque, non di fabbricati “da completare”, bensì di fabbricati dei quali non è ancora definita la consistenza (vale a dire l’esatta estensione) e la destinazione d’uso.
In merito agli aspetti Iva, l’Agenzia ha ricordato in primo luogo che, nel caso di specie, il regime di esenzione di cui all’art. 10, nn. 8-bis) e 8-ter), del Dpr. n. 633/1972, non trova applicazione, come chiarito da diversi Documenti di prassi (vedasi Circolare n. 12/E del 2007, Circolari n. 12/E del 2010, paragrafo 3.9 e n. 18/E del 2013, paragrafi 3.3. e 3.3.3, e, da ultimo, Risposta n. 241 del 2020). Inoltre, nel caso di specie la cessione immobiliare in esame non può fruire nemmeno dell’aliquota agevolata di cui al n. 127-undecies) della Tabella A, Parte III, allegata al medesimo Decreto Iva, in base al quale sono soggette ad aliquota 10% le cessioni di “case di abitazione non di lusso, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione”.
Al riguardo, l’Agenzia ha evidenziato che al momento della cessione gli immobili sono iscritti nella Categoria catastale “F/4”, che, come sopra chiarito, rappresenta solo una classificazione catastale transitoria/provvisoria in vista dell’iscrizione degli stessi nella Categoria catastale definitiva, attestante l’effettiva destinazione d’uso degli immobili. Al riguardo, come chiarito con la Risoluzione n. 99/E del 2009, la Categoria catastale “F” risponde esclusivamente all’esigenza transitoria di indicare che l’immobile si trova in una fase di trasformazione edilizia e non è idonea a ritenere già Intervenuto un cambio di destinazione d’uso. Conseguentemente, l’immobile mantiene la natura che aveva prima di tale classificazione catastale provvisoria, vale a dire, nel caso di specie, natura strumentale.
Alla luce di quanto esposto, alla cessione prospettata si ritiene applicabile l’aliquota Iva ordinaria del 22%.
Conseguentemente trova applicazione, in virtù del principio di alternatività Iva/Registro recato dall’art. 40 del Dpr. n. 131/1986, l’Imposta di registro fissa di Euro 200. Infine, ai sensi dell’art. 1-bis della Tariffa allegata al Dlgs. n. 347/1990 e dell’art. 10 dello stesso Dlgs., le Imposte ipotecaria e catastale, vista la natura dei beni trasferiti, sono dovute rispettivamente nella misura del 3% e dell’1% (vedasi Circolare n. 18/E del 2013).
