Nella Sentenza n. 12379 del 15 giugno 2016 la Corte di Cassazione afferma che in tema di Ici, per determinare la natura di terreni compresi in un piano Asi decaduto, occorre far riferimento alla destinazione urbanistica originaria, con la conseguenza che gli stessi sono da qualificare edificabili se inseriti nel preesistente programma di fabbricazione, a prescindere dall’esistenza o dalla validità degli strumenti urbanistici attuativi, poiché, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 11-quaterdecies, comma 16, del Dl. n. 203/05, convertito con modificazioni dalla Legge n. 248/05, e dell’art. 36, comma 2 del Dl. n. 223/06, convertito con modificazioni dalla Legge n. 248/06, che hanno fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lett. b), del Dlgs. n. 504/92, l’edificabilità di un’area dev’essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nello strumento generale adottato dal Comune, “Piano regolatore” o, come nel caso di specie, programma di fabbricazione, ad esso equivalente, indipendentemente dalla sua approvazione da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. Ciò in quanto nel sistema dell’Ici la nozione di area fabbricabile è ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria. Purtuttavia, una volta convenuto sul fatto che per stabilire la natura del terreno è necessario fare riferimento al criterio della “mera potenzialità edificatoria”, secondo la Suprema Corte, resta comunque l’esigenza di tenere concretamente conto nella determinazione della base imponibile, “della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio”.
Infatti, se l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è senz’altro sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, in relazione alle concrete condizioni del mercato nel quale l’area è concretamente inserita, con conseguente inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale, ne risulta anche inevitabile il concreto adeguamento del prelievo, nello specifico periodo d’imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione.
Pertanto, l’equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi “non inedificabili”, non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore. Con la perdita della inedificabilità di un suolo si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso. È evidente che, in sede di valutazione, la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dovrà essere considerata ai fini di una corretta salutazione del valore venale delle stesse, ai sensi dell’art. 5, comma 5, del Dlgs. n. 504/92, per l’Ici, e art. 51, comma 3 del Dpr. n. 131/86, per l’Imposta di registro. Perciò, impone la Suprema Corte, di tener conto, nella determinazione della base imponibile Ici, del criterio del “valore venale in comune commercio” e, conseguentemente della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie delle aree, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore delle stesse, con onere di allegazione e prova che ovviamente incombe sull’Amministrazione.
