L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 11 del settembre 2018 ad una Istanza di Interpello, ha fornito chiarimenti in ordine alle agevolazioni ai fini delle Imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai sensi dell’art. 1, comma 88, della Legge n. 205/2017, nel caso di atti preordinati alla trasformazione del territorio, posti in essere da un Comune.
Nello specifico, il Comune istante intende acquistare da un privato, dietro erogazione di apposito corrispettivo, un complesso immobiliare sito nel territorio del Comune stesso, composto da un appezzamento di terreno con sovrastanti 6 fabbricati, un tempo destinati a residenza, e parte a magazzini agricoli, ed ora in stato di abbandono (collabenti).
Il Comune, in seguito alla vincita di un bando per l’esecuzione di un Progetto di “realizzazione di un Centro socio-assistenziale per le fasce sociali più deboli”, ha ottenuto un finanziamento che verrà erogato a condizione che il Comune sia proprietario dell’area su cui realizzare il Centro socio-assistenziale.
Il trasferimento della proprietà del bene è sottoposto alla condizione risolutiva per il caso in cui l’Ente acquirente non adempia al pagamento dell’intero prezzo entro il termine pattuito.
La compravendita è quindi funzionale alla realizzazione dell’opera ma viene sottoposta alla condizione risolutiva dell’inadempimento del pagamento del prezzo da parte del Comune. In tal modo, la proprietà si trasferisce al Comune immediatamente, ma se il soggetto che eroga il finanziamento non dovesse erogare il contributo previsto, il contratto si risolverebbe con effetto “ex tunc”.
Tutto ciò premesso, il Comune ha inteso conoscere se al caso di specie si applichi la disposizione recata dal citato art. 1, comma 88, della Legge n. 205/2017, a mente del quale il trattamento tributario di favore recato dall’art. 20 della Legge n. 10/1977, che richiama l’art. 32 del Dpr. n. 601/1973 (Imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle Imposte ipotecaria e catastale), “si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed Enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi”.
Il Comune ritiene l’agevolazione dovuta, dal momento che la cessione costituisce atto preordinato alla trasformazione del territorio posto in essere in attuazione di un accordo tra un privato ed un Ente pubblico. Pertanto, in attuazione della previsione agevolativa invocata, l’atto di trasferimento sarebbe soggetto ad Imposta di registro in misura fissa ed esente dalle Imposte ipotecaria e catastale.
L’Agenzia delle Entrate, richiamando la novella apportata dall’art. 1, comma 88, della Legge n. 205/2017, ha chiarito che la stessa “induce a ritenere che gli atti ‘agevolati’ di cui al comma 88, presuppongono, quale elemento essenziale della fattispecie agevolativa, l’esistenza di un accordo o convenzione, da stipularsi tra privato ed Ente pubblico”.
Nel caso in esame non esiste un previo accordo o convenzione tra il Comune e il soggetto privato, non potendo ricondursi a tali categorie il mero consenso, inteso come incontro di volontà tra le parti contraenti, che dà luogo all’atto di trasferimento menzionato.
La stipula di un accordo o di una convenzione attiene alla fase di regolamentazione del rapporto tra il soggetto pubblico ed il soggetto privato, che può riguardare tra l’altro le modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione (che ad esempio possono, sulla base di quanto previsto in convenzione, essere realizzate dal privato a scomputo della quota dovuta per gli oneri di urbanizzazione) ovvero le caratteristiche degli immobili da realizzare, ed i criteri di fissazione dei prezzi di cessione degli stessi.
Nel caso di specie, manca un accordo o una convenzione tra le parti volti a disciplinare le modalità dell’intervento edificatorio, per cui a parere dell’Agenzia non è possibile applicare il citato regime agevolativo.
Ciò premesso, in seguito all’entrata in vigore dell’art. 10 del Dlgs. n. 23/2011 – con cui è stata attuata una riforma della disciplina applicabile, ai fini dell’Imposta di registro, agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari – è stato previsto tra l’altro che, a partire dal 1° gennaio 2014, come precisato con Circolare n. 2/14, per effetto della riformulazione dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr. n. 131/1086 (Tur), i trasferimenti a favore degli Enti pubblici territoriali che fino al 31 dicembre 2013 erano soggetti ad Imposta di registro in misura fissa, sono ora soggetti ad Imposta di registro in misura proporzionale. Pertanto, la cessione del complesso immobiliare dal soggetto privato al Comune sconta l’Imposta di registro in misura proporzionale e le Imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 50 Euro.
di Francesco Vegni
