L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Istanza di Interpello 6 ottobre 2021, n. 668, si è occupata della corretta applicazione dell’art. 20 della Legge n. 10/1977, che richiama il trattamento tributario previsto dall’art. 32 del Dpr. n. 601/1973, ad un atto transattivo posto in essere da un Comune.
Il Comune istante, con Delibera giuntale, ha approvato il Progetto definitivo per la realizzazione di un’area fieristica ed ha valutato di interesse pubblico, attraverso un Intervento mirato, la valorizzazione di tutta l’area circostante un’importante Abbazia. L’area in questione infatti fa parte di una più ampia area che il vigente Regolamento urbanistico classifica come “area per attrezzature di interesse comune”, la cui destinazione è quella per attrezzature di interesse comune, religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi comprese residenze per studenti universitari. Il Comune istante precisa che, a seguito della citata Delibera, è stato approvato il Progetto definitivo per la realizzazione di un’area fieristica e dichiarata la pubblica utilità dell’Intervento da eseguirsi sull’area in questione.
Secondo il Regolamento urbanistico all’epoca vigente, approvato con Delibera del Consiglio comunale, per le aree oggetto del suddetto Intervento è stata prevista la destinazione a “zona per attrezzature di interesse comune, pubblico o di uso pubblico”.Con Provvedimento dell’allora Dirigente della Sezione “Uso e Assetto del Territorio” fu anche disposta l’occupazione d’urgenza delle aree, successivamente eseguita.
Il Comune istante fa tuttavia presente come non sia mai stato emanato il relativo Decreto di esproprio né, successivamente ad esso, sia stata definita in qualche modo l’acquisizione dell’area. Attualmente l’area oggetto di trasferimento consiste di fatto in un’area di Parcheggio adibita periodicamente ad area fieristica per pubbliche manifestazioni e l’occupazione di urgenza disposta dal Comune, in assenza di alcuna Convenzione con i privati di essa proprietari, è potenzialmente fonte di danno per gli stessi e quindi di nocumento per la finanza pubblica.
Con Delibera consiliare, il Comune istante ha così deciso di procedere alla definitiva, completa e legittima, trasformazione dell’area a mezzo di 2 passaggi di carattere giuridico:
a) la stipula di un Atto convenzionale con i privati per l’acquisizione dell’area;
b) la definitiva trasformazione del territorio a mezzo dell’inserimento a tutti gli effetti dell’area nel Patrimonio comunale e concreta destinazione della stessa a piazza per fiere ed altre manifestazioni.
I descritti passaggi da compiere sono stati preceduti da una trattativa avviata con la proprietà dell’area occupata.
L’atto negoziale conterrà anche disposizioni di carattere transattivo, tanto che la determinazione del corrispettivo monetario da versarsi dal Comune non ha tenuto conto del solo valore di mercato dell’area in oggetto ma anche di una valutazione fatta dalla proprietà quale risarcimento dei danni patiti in conseguenza del fatto che l’Amministrazione comunale ha avviato l’Intervento di trasformazione dell’area stessa senza adottare un provvedimento di esproprio, con conseguente illegittima sottrazione all’uso da parte della proprietà stessa. Tale importo ha carattere forfettario e non risulta pertanto costituito da importi riferibili a specifiche causali, come sarebbe nel caso del provvedimento acquisitivo ex art. 42-bis del Dpr. n. 327/2001. Il Comune istante ha chiesto chiarimenti in ordine alla corretta qualificazione di tale atto ai fini dell’applicazione dell’Imposta di registro, nonché delle Imposte ipotecaria e catastale.
Ai sensi del comma 2 del citato art. 20, della Legge n. 10/1977, introdotto dall’art. 1, comma 88, della Legge n. 2015/2017, il trattamento tributario di cui al comma 1 del medesimo articolo (Imposta di registro fissa ed esenzione dalle Imposte ipotecarie e catastali ex art. 32, comma 2, Dpr. n. 601/1973) “si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante Accordi o Convenzioni tra privati ed Enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi”. Tale formulazione della disposizione di cui all’art. 20 amplia la portata applicativa della previsione agevolativa, in quanto la stessa viene di fatto estesa ad atti, compresi quelli attuativi, in precedenza non agevolati, purché gli stessi siano comunque finalizzati alla “trasformazione del territorio” e siano posti in essere sulla base di “Accordi o Convenzioni tra privati ed Enti pubblici”.
Con la Risoluzione n. 80/E del 2018 sono stati forniti chiarimenti interpretativi in ordine alla disposizione introdotta dall’art. 1, comma 88, della Legge n. 205/2017, precisando che la stessa deve essere comunque coordinata con il contesto normativo alla quale la medesima si riferisce (ovvero con la Legge n. 10/1977, c.d. “Legge Bucalossi”), per cui il regime agevolativo previsto da tale disposizione non potrebbe di conseguenza essere esteso ad atti che, sebbene genericamente preordinati alla trasformazione del territorio, non abbiano quale oggetto Interventi edilizi riconducibili a quelli previsti dalla citata Legge n. 10/1977; in tale sede, è stato peraltro precisato che rientrano fra gli altri nell’ambito di tale legge le cessioni di aree per la realizzazione delle opere di urbanizzazione connesse all’intervento edilizio e gli atti finalizzati alla redistribuzione di aree fra colottizzanti, sulla base anche delle istruzioni fornite con la Risoluzione n. 56/E del 2015.
Nel caso rappresentato, l’Agenzia ha rilevato che il riferimento contenuto nella novella agli “Accordi o Convenzioni tra privati ed Enti pubblici” induce a ritenere che gli atti “agevolati” di cui al comma 88 presuppongono, quale elemento essenziale della fattispecie agevolativa, l’esistenza di un accordo o convenzione, da stipularsi tra privato ed Ente pubblico.
La stipula di un Accordo o di una Convenzione attiene tuttavia alla fase di regolamentazione del rapporto tra il soggetto pubblico ed il soggetto privato delle modalità, contenuti di attività e procedure finalizzate alla ‘trasformazione’ del territorio, che può riguardare tra l’altro le modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione (che ad esempio possono, sulla base di quanto previsto in Convenzione, essere realizzate dal privato a scomputo della quota dovuta per gli oneri di urbanizzazione) ovvero le caratteristiche degli immobili da realizzare, ed i criteri di fissazione dei prezzi di cessione degli stessi, nel rispetto della disciplina recata dalla Legge n. 10/1977 e del Dpr. n. 380/2001 (c.d. “Testo unico edilizia”).
Nel caso di specie, in base a quanto rappresentato, l’Agenzia non ha ritenuto che possa rientrare nella categoria sopra definita di Accordo o Convenzione tra le parti l’atto descritto nella fattispecie in esame, che, configurandosi in un accordo per il trasferimento della proprietà del terreno, non realizza direttamente ed immediatamente la funzione di trasformazione del territorio. Pertanto, tale atto non può beneficiare dell’agevolazione prevista dall’art. 20 della Legge 10/1977, ma sarà soggetto all’ordinario regime impositivo previsto ai fini dell’Imposta di registro e delle Imposte ipotecaria e catastale.
