Un Ente Locale non può cedere un immobile pubblico ad un Operatore privato nell’ambito di un’operazione di “Partenariato pubblico-privato” se il valore del bene supera i costi delle Opere pubbliche che il privato si impegna a realizzare. È quanto chiarito dall’Autorità nazionale Anticorruzione con il Parere consultivo n. 57 del 3 febbraio 2026, reso su richiesta di un grande Comune abruzzese.
Il principio: equilibrio tra valore dell’immobile e Opere realizzate
La questione riguarda l’applicazione dell’art. 202 del Dlgs. n. 36/2023 (“Codice dei Contratti pubblici”), che disciplina la possibilità per l’Amministrazione di trasferire ad un Operatore economico la proprietà di immobili pubblici:
- come corrispettivo totale o parziale;
- in cambio della realizzazione di Opere pubbliche.
Secondo la normativa tuttavia, il valore dell’immobile ceduto:
- deve essere determinato secondo il valore di mercato;
- può coprire i costi sostenuti dall’Operatore;
- non può eccedere tali costi.
L’interpretazione letterale della norma, osserva l’Autorità, esclude quindi la possibilità di trasferire immobili pubblici il cui valore superi quello delle Opere che il privato si impegna a realizzare.
Il caso esaminato: immobile di pregio e opere di minor valore
Nel caso sottoposto all’Anac, il Comune intendeva:
- cedere un immobile di pregio ad un Operatore privato;
- in cambio della realizzazione di lavori pubblici e interventi migliorativi;
- prevedendo inoltre una quota di utili derivanti dalla vendita degli immobili residenziali realizzati dal privato.
Secondo l’Autorità, tale operazione presenta 2 criticità principali:
- squilibrio economico: il valore dell’immobile ceduto risulta superiore a quello delle Opere pubbliche previste;
- trasferimento del rischio sulla parte pubblica: il recupero dell’eccedenza di valore dipenderebbe dalla vendita dei beni residenziali realizzati dal privato, senza certezze sui risultati economici.
In questo modo, la copertura finanziaria dell’intera operazione finirebbe per gravare in misura significativa sull’Ente pubblico.
Le conclusioni dell’Autorità
Alla luce di tali elementi, l’Anac ha ritenuto che l’operazione prospettata:
- non presenti tutti i requisiti richiesti dall’art. 202 del “Codice”;
- non sia coerente con la disciplina della cessione di immobili in cambio di opere.
L’Autorità ha quindi invitato l’Amministrazione a:
- effettuare un’attenta analisi economico-finanziaria dell’operazione;
- valutare i profili di criticità evidenziati nel Parere.
