Ici/Imu: i criteri valutativi del valore dei terreni

Ici/Imu: i criteri valutativi del valore dei terreni

Nell’Ordinanza n. 25292 del 9 ottobre 2019, la Corte di Cassazione afferma che in tema di Ici, ai fini della determinazione del valore imponibile, la misura del valore venale in comune commercio deve essere tassativamente ricavata dai parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, del Dlgs. n. 504/1992, che per le aree fabbricabili hanno riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Il caso

Nel caso di specie, la contribuente aveva impugnato l’avviso di accertamento con il quale il Comune aveva contestato l’omesso versamento dell’Ici per l’anno 2004.

La Commissione tributaria provinciale aveva respinto il ricorso, con Sentenza poi confermata anche dalla Commissione tributaria regionale.

La contribuente proponeva quindi ricorso per Cassazione, che veniva accolto con rinvio in Ctr., la quale però, in seguito alla riassunzione, respingeva nuovamente l’appello.

Proposto ancora ricorso per Cassazione avverso la nuova Pronuncia, la contribuente deduceva infine la violazione del Principio di diritto enunciato dalla Corte con la precedente Ordinanza n. 15737/2014, nonché violazione di legge per non avere la Ctr. tenuto conto che il terreno oggetto di causa era sottoposto al regime delle aree agricole e ad aveva una estensione di mq. 11.747, mentre la relativa Legge regionale subordinava l’edificabilità degli immobili alla presenza di un lotto minimo di mq. 30.000 ed alla circostanza che il proprietario fosse un coltivatore diretto.

Inoltre, il Giudice di appello non aveva considerato che il Comune in cui si trovava il terreno ricadeva in area montana, con conseguente operatività dell’esenzione ex art. 7, lett. h), del Dlgs. n. 504/1992.

Con un secondo motivo di impugnazione la ricorrente lamentava poi la violazione e falsa applicazione dell’art. 5, comma 5, del Dlgs. n. 504/1992, non avendo la Ctr. utilizzato, per compiere la sua valutazione del terreno, i prezzi medi di aree aventi analoghe caratteristiche.

La decisione

Secondo la Suprema Corte, la censura era infondata.

Rilevano infatti i Giudici di legittimità che la citata Ordinanza della Corte di Cassazione, la quale aveva accolto il precedente ricorso, sul punto richiamato dalla ricorrente, aveva affermato che l’assunto “secondo cui l’immobile risulterebbe inedificabile in base al Ptp approvato dalla Legge della Regione Lazio n. 24/1998 – in considerazione, sia della circostanza che il territorio del Comune di Gaeta è classificato come area montana (essendo compreso nel territorio della 17° Comunità montana ‘Monti Aurunci’), sia della circostanza che il terreno per cui è causa avrebbe una estensione inferiore a mq. 30.000 – non è utilmente scrutinabile in sede di legittimità, perché le 2 suddette circostanze non risultano dalla Sentenza gravata e nel ricorso non si precisa, come imposto dall’onere di autosufficienza del ricorso per cassazione, in quali atti e con quali modalità esse siano state dedotte in sede di merito.

Se ne ricavava pertanto che le questioni concernenti la natura montana dell’area e l’estensione della stessa non potevano più essere prese in considerazione, avendo il giudice di legittimità già ritenuto inammissibile la doglianza che le riguardava.

Quanto poi alla censura riguardante la qualifica di coltivatore diretto, la Cassazione evidenzia che la stessa, dalla lettura del ricorso e della Sentenza, non risultava essere mai stata sollevata in precedenza e anche tale motivo andava considerato inammissibile.

In ordine infine alla destinazione agricola dell’immobile, il Giudice di appello ne aveva tenuto conto, valutando però che, in questo specifico caso, il Piano territoriale paesistico per la zona agricola ambientale ad elevata connotazione paesistica prevedeva un indice fondiario di 0,01 mc/mq., a cui conseguiva la parziale edificabilità del terreno.

Anche il secondo motivo di censura, secondo la Corte, era infondato, laddove, sempre nella precedente Ordinanza di legittimità, era stato peraltro rilevato che “l’unico criterio di valutazione dei terreni ricadenti in zone edificabili, al di là dei vincoli sugli stessi eventualmente gravanti, è quello di mercato”e, dall’altro, che la valutazione operata dal Comune, “oltre a rispettare i criteri dettati dal Dlgs. n. 504/1992, art. 5, comma 5, è anche frutto di un attento e critico vaglio di una relazione tecnica dell’Agenzia delle Entrate di Formia sui prezzi medi di mercato derivanti da atti pubblici di compravendita di aree aventi caratteristiche urbanistiche analoghe.

La stessa Cassazione aveva poi accolto il ricorso perché la Ctr. aveva negato la rilevanza dei vincoli gravanti sulle aree edificabili ai fini della relativa valutazione, sia in linea di principio (con l’affermazione “al di là dei vincoli sugli stessi eventualmente gravanti”),sia quando aveva ritenuto idonea, a fini estimativi, la comparazione con le “aree aventi caratteristiche urbanistiche analoghe, trascurando però di verificare se le aree considerate a fini comparativi soggiacessero agli stessi vincoli (non solo urbanistici, ma anche paesistici) di quella per cui era causa, e discostandosi quindi dal Principio secondo cui, “in tema di Imposta comunale sugli immobili (Ici), ai fini della determinazione del valore imponibile, la misura del valore venale in comune commercio deve essere tassativamente ricavata dai parametri vincolanti previsti dal Dlgs. n. 504/1992, art. 5, comma 5, che, per le aree fabbricabili, hanno riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Nel “nuovo” caso in giudizio, tuttavia, la Sentenza impugnata aveva invece accertato che i terreni utilizzati come metro di paragone erano stati valutati, tenendo effettivamente conto pure dei limiti di edificabilità derivanti dai piani paesistici, ed evidenziando anche che la località in questione, “considerando tutti gli elementi morfologico-urbanisti, può essere valutata per l’anno in questione intorno ad Euro 29 al mq, tenendo conto anche della relativa vicinanza al mare e della stessa panoramicità che la rendono particolarmente appetibile”.

Se ne ricavava quindi che il Giudice di appello aveva compiuto la verifica imposta dalla Corte di Cassazione e aveva applicato i parametri previsti dal Dlgs. n. 504/1992, esaminando le caratteristiche proprie dell’immobile della contribuente.

Osservazioni

In conclusione, si evidenzia che, ai sensi dell’art. 5, comma 5, del Dlgs. n. 504/1992, si deve dunque fare riferimento ad una pluralità di elementi compositi, fondati su dati desumibili da atti amministrativi (ad esempio l’indice di edificabilità e la destinazione d’uso consentita), o da fonti esterne (prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche).

Il valore venale di un’area fabbricabile può essere pertanto individuato per mezzo di una scala parametrica di elementi, laddove, mentre per il pagamento dell’imposta per i fabbricati la disciplina Ici/Imu prevede un riferimento puntuale, per le aree fabbricabili la stessa normativa formula invece solo dei riferimenti indicativi, che impongono pertanto un processo estimativo (e relativo obbligo motivazionale).

Per le aree fabbricabili, in sostanza, il valore (base imponibile) è frutto di un articolato processo logico, con valutazione di numerosi elementi o fattori coesistenti ed è dunque il risultato di un processo di stima, che tende ad avvicinarsi (ma non sempre a coincidere) al valore di mercato.

di Giovambattista Palumbo


Related Articles

Contributi straordinari a Società a partecipazione pubblica

Nella Delibera n. 18 del 29 gennaio 2021 della Corte dei conti Veneto, una Amministrazione comunale chiede se, per effetto

Imposta di soggiorno: ridefiniti i codici-tributo per il versamento mediante Modello “F24”

Con Risoluzione n. 64/E dell’Agenzia delle Entrate del 30 maggio 2017, vengono ridenominati i codici-tributo istituiti per il versamento dell’Imposta

Riduzione del “cuneo fiscale”: in G.U. la Legge di conversione del Dl. n. 3/2020

È stato pubblicato sulla G.U. n. 90 del 4 aprile 2020 la Legge 2 aprile 2020, n. 21, concernente “Conversione

Non ci sono commenti per questo articolo

Scrivi un commento
No Comments Yet! You can be first to comment this post!

Only registered users can comment.