Nell’Ordinanza n. 7732 del 28 marzo 2018 della Corte di Cassazione, oggetto della presente trattazione sono le modalità per il corretto computo del valore di un terreno edificabile.
Per la valutazione del valore di un terreno edificabile in conseguenza dell’adozione del Prg, seppur in assenza di strumenti attuativi di grado intermedio, vanno tenute in considerazione le potenzialità edificatorie in termini concreti e effettivi. L’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far incrementare il valore venale dell’area, mentre, la mancata adozione dello strumento attuativo potrà incidere sulla concreta determinazione del valore dell’immobile.
Il caso
Nel caso di specie, un Comune impugnava la Sentenza della Commissione tributaria regionale relativa ad un avviso di accertamento Ici per il 2009 su un terreno relativamente al quale il contribuente contestava la natura concretamente edificabile, per mancata adozione dello strumento urbanistico corrispondente al Piano di coordinamento.
L’Ente impositore denunciava, tra le altre, la violazione dell’art. 2, lett. b), del Dlgs. n. 504/92, e dell’art. 36, comma 2, del Dl. n. 223/06, laddove erroneamente i Giudici d’appello, pur essendo l’area inserita nel “Piano regolatore comunale”, avevano ritenuto non edificabile il terreno, essendo a loro avviso la concreta edificabilità subordinata al Piano territoriale di coordinamento, che è uno strumento urbanistico, intermedio, subordinato al predetto Prg.
La decisione
Il ricorso, secondo i Giudici di legittimità, era fondato.
Evidenzia infatti la Suprema Corte che, per consolidato orientamento di Cassazione, “in tema di Imposta di registro, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 36, comma 2, del Dl. n. 223/06, convertito con modificazioni dalla Legge n. 248/06, di interpretazione autentica del Dpr. n. 131/86, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’inapplicabilità del Sistema di valutazione automatica previsto dall’art. 52, comma 4, del Dpr. n. 131 cit., è desumibile dalla qualificazione attribuita nel Piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione, ovvero in mancanza degli strumenti urbanistici attuativi, dovendosi ritenere che l’avviso del procedimento di trasformazione urbanistica sia sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene deve essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo. L’impossibilità di distinguere, ai fini dell’inibizione del potere di accertamento, tra zone già urbanizzate e zone in cui l’edificabilità è condizionata all’adozione dei Piani particolareggiati o dei Piani di lottizzazione non impedisce peraltro di tener conto, nella determinazione del valore venale dell’immobile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione”[1].
Nel caso di specie, andava dunque evidenziato come, per la valutazione del valore del terreno oggetto di controversia, non potesse più farsi riferimento alla natura agricola dello stesso, ma dovesse comunque riferirsi alla sua natura edificabile, inconseguenza dell’adozione del Prg, quand’anche, per l’assenza di strumenti pianificatori attuativi (nel caso, di grado intermedio), andassero valutate le potenzialità edificatorie in termini concreti e effettivi.
L’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti in tali casi sufficiente a far “lievitare” il valore venale dell’area, mentre la mancata adozione dello strumento invocato potrà incidere al più sulla concreta determinazione del valore dell’immobile che, una volta inserito in uno strumento urbanistico generale, “incorpora” comunque un maggior valore, espressione di maggiore capacità contributiva.
Conclusioni
Si osserva che quando si considera un suolo edificabile ai fini Ici, per essere ricompreso nel Prg, si deve comunque tener conto delle oscillazioni di valore del suolo, che riflettono l’andamento del mercato, facendo riferimento allo stato di attuazione delle procedure che incidono sullo jusaedificandi, o alle modifiche della classificazione del suolo nel Piano regolatore[2]. Tali fattori infatti possono comunque giustificare una variazione del prelievo nel singolo periodo d’imposta, conformemente alla natura periodica del Tributo in questione.
Se è vero dunque che l’edificabilità di un’area, ai fini della determinazione della base imponibile Ici, dev’essere desunta dalla qualificazione attribuitale nel Prg del Comune, anche indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi, altrettanto indubbio è però che, nella determinazione di tale base imponibile, debba valutarsi “la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell’immobile, nonché la possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione, in ragione delle concrete condizioni esistenti al momento dell’imposizione”[3].
Con la perdita della inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre dunque soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso, su cui l’Ente impositore deve fornire specifica motivazione.
[1] Cfr. Sentenze Corte di Cassazione nn. 11182/14, e 25506/06.
[2] Sentenza Corte di Cassazione n. 2114/17.
[3]Cfr. Ordinanza Corte di Cassazione n. 12377/16 e Sentenza Corte di Cassazione n. 5161/14.
di Giovambattista Palumbo
