Ici: stima dell’Osservatorio Valori Immobiliari

Ici: stima dell’Osservatorio Valori Immobiliari

Nella Sentenza n. 11445 dell’11 maggio 2018 della Corte di Cassazione, i Giudici di legittimità si esprimono sulla corretta applicazione dell’art. 5, comma 5, del Dlgs. n. 504/92, affermando che, in tema di Ici, ai fini della determinazione del valore imponibile, è necessario che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti e tassativi previsti dall’art. 5, comma 5 (che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche), solo laddove si debba pervenire al calcolo del valore venale in comune commercio in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno oggetto di stima.

Diversamente nel caso in cui il valore del terreno, e quindi il suo prezzo, sia già assegnato, perché posto in vendita, il valore fissato a quel terreno, considerato congruo o rettificato con avviso di accertamento divenuto definitivo, ne rappresenta il valore venale in comune commercio, sicché la valutazione del Giudice del merito che, investito della questione del valore attribuito ad un’area fabbricabile, assuma come parametro oggettivo di riferimento il prezzo dichiarato di acquisto dell’area fabbricabile, motivi congruamente le ragioni per le quali lo stesso debba considerarsi corretto, è incensurabile in sede di legittimità.

Dunque, in base a quanto sopra esposto, ne consegue che il Giudice del merito, ai fini della valutazione della congruità della stima, può tenere conto di altri elementi, come anche la stima dell’Osservatorio valori immobiliari, essendo però obbligato ad illustrare adeguatamente il criterio logico seguito per giungere al proprio convincimento. Le quotazioni Omi, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, sono listini di generale disponibilità, che non costituiscono fonte tipica di prova, ma uno strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, nonché quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, idonee solo a condurre indicazioni di valori di larga massima.


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