Ici: tassazione dell’area in caso di diritti edificatori compensativi

Ici: tassazione dell’area in caso di diritti edificatori compensativi

Nella Sentenza n. 7237 del 15 marzo 2021 della Corte di Cassazione, la Suprema Corte chiarisce che in tema di perequazione urbanistica è esclusa l’imponibilità Ici come area edificabile del terreno dal quale origina il diritto edificatorio compensativo. In particolare, osserva la Suprema Corte che il comune denominatore dei diritti edificatori in questione è dato dalla loro riconosciuta scorporabilità dal terreno che li ha originati e dalla conseguente loro autonoma cedibilità negoziale. Nel caso del diritto edificatorio di origine compensativa, particolarmente evidente è la progressività dell’iter perfezionativo della fattispecie, dal momento che quest’ultima si articola – seguendo la metafora aviatoria utilizzata in materia dagli urbanisti – in una fase (o area) di “decollo”, costituita dall’assegnazione del titolo volumetrico indennitario al proprietario che ha subìto il vincolo; in una fase (o area) di “atterraggio”, data dalla individuazione ed assegnazione del terreno sul quale il diritto edificatorio può essere concretamente esercitato e in una fase di “volo”, che rappresenta l’arco temporale intermedio durante il quale l’area di atterraggio ancora non è stata individuata e pur tuttavia il diritto edificatorio è suscettibile di circolare da sè. Dunque, la disciplina Ici (artt. 1,2,3, del Dlgs. n. 504/1992) quanto agli elementi costitutivi generali del tributo fa inequivoco riferimento al sostrato reale dell’Imposta tanto per la legittimazione soggettiva passiva (proprietario o titolare di diritto reale su l’immobile), quanto per il presupposto obiettivo (possesso di fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli) e che questo sostrato reale fa certamente difetto nel caso del diritto edificatorio compensativo. Il difetto di inerenza si evidenzia in particolare nella fase del “volo”. Allorquando il diritto di costruire non può più essere esercitato sul fondo di origine, e non può ancora essere esercitato sul fondo di destinazione perchè non ancora assegnato né individuato. Quindi, in conclusione, un’area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare edificabile ai fini Ici ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest’ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso. 


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