Ici/Imu: fabbricati di nuova costruzione, accatastati ma non ultimati
Nella Sentenza n. 11694 dell’11 maggio 2017 della Corte di Cassazione, veniva respinta l’impugnazione proposta da un Consorzio contro l’avviso di accertamento per maggior imposta emesso da un Comune per Ici, annualità 2004, relativa a fabbricati di nuova costruzione, non ultimati e tuttavia accatastati.
La Suprema Corte rileva che l’art. 2, comma 1, lett. a), del Dlgs. n. 504/92 stabilisce che “per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel ‘Catasto edilizio urbano’”, e che “il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’Imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”.
Pertanto, secondo i Giudici di legittimità l’iscrizione in Catasto o la sussistenza delle condizioni di iscrizione è presupposto sufficiente perché l’unità immobiliare sia considerata “fabbricato” e sia quindi assoggettata ad Imposta.
Inoltre – aggiungono i Giudici – il criterio alternativo descritto nell’art. 2, comma 1, lett. a), ovvero ultimazione dei lavori o anteriore utilizzazione, acquista rilievo solo quando il fabbricato non sia ancora iscritto al Catasto, giacché l’iscrizione realizza di per sé il presupposto principale dell’assoggettamento all’Imposta.
Ed ancora, la Suprema Corte ha precisato che l’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente può dar luogo a tassazione in difetto di accatastamento, solo perché rivela che il fabbricato doveva essere iscritto in Catasto, fermo che l’iscrizione o l’obbligo di iscrizione è presupposto sufficiente.
Quindi, la struttura normativa collega la qualifica di “fabbricato” come bene tassabile all’iscrizione catastale o all’obbligo di iscrizione, ponendo l’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente nel ruolo di indici sussidiari, valevoli per l’ipotesi che sia stato omesso il dovuto accatastamento.
Tuttavia, i Giudici precisano che, a questi fini, è significativo unicamente l’accatastamento reale, perché l’accatastamento cd. “fittizio”, istituzionalmente privo di rendita, non fornisce la base imponibile ex art. 5 del Dlgs. n. 504/92, né evidenzia una fattispecie autonoma per capacità contributiva.
In particolare, il classamento nella Categoria fittizia “F/3” (unità in corso di costruzione), pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura, non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile. In presenza di un tale classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’Imposta può attingere solo l’area edificatoria, con la base imponibile fissata dall’art. 5, comma 6, del Dlgs. n. 504/92 (valore dell’area tolto il valore del fabbricato in corso d’opera).
Dunque, in conclusione, la Suprema Corte esprime il seguente principio di diritto: “in tema di Ici, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella Categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad Imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell’area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento”.
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