L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 451 del 27 ottobre 2023, ha fornito chiarimenti in ordine all’applicazione del regime agevolativo di cui all’art. 32, comma 2, del Dpr. n. 601/1973, per effetto del rinvio allo stesso operato dall’art. 20, comma 1, della Legge n. 10/1977 (c.d. ‘‘Bucalossi’’), ad un atto di trasferimento immobiliare oggetto di un’opzione a favore di un Comune.
In via preliminare, l’Agenzia ha ricordato che, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione, le norme agevolative di carattere fiscale rientrano tra quelle di carattere eccezionale che richiedono un’esegesi ispirata al criterio di stretta interpretazione e non ammettono interpretazione analogica o estensiva, con la conseguenza che i benefici in esse contemplati non possono essere estesi oltre l’ambito di applicazione come rigorosamente identificato in base alla definizione normativa (Corte di Cassazione: Sentenza 7 febbraio 2013, n. 2925; Sentenza 7 maggio 2008, n. 11106).
Ciò posto, in merito al caso in esame, l’art. 20 della Legge n. 10/1977 (recante ‘‘Norme per la edificabilità dei suoli’’), dispone al comma 1 che “Ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla presente legge si applica il trattamento tributario di cui all’articolo 32, secondo comma, del Dpr. n. 601/1973”, ovvero l’Imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle Imposte ipotecaria e catastale. Il comma 2 dispone che “il trattamento tributario di cui al comma 1 si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi”.
Tale formulazione della disposizione appare volta ad un ampliamento della portata applicativa della previsione agevolativa, in quanto la stessa viene di fatto estesa ad atti, compresi quelli attuativi, in precedenza non agevolati, purché gli stessi siano comunque finalizzati alla “trasformazione del Territorio” e siano posti in essere sulla base di “accordi o convenzioni tra privati ed Enti pubblici”.
Con diversi Documenti di prassi è stato chiarito che la predetta disposizione, nella sua attuale formulazione, deve essere coordinata con il contesto normativo del quale fa parte, ovvero la Legge n. 10/1977.
Il regime agevolativo in esame è dunque applicabile esclusivamente ad atti non ‘‘genericamente’’ preordinati alla trasformazione del territorio, ma che abbiano a oggetto interventi edilizi riconducibili a quelli di cui alla citata Legge, essendo finalizzato a favorire soltanto detti atti (vedasi Risposta n. 67/2018 e Risoluzione n. 80/E del 2018, oltre a Risposta n. 326/2022).
In particolare, l’agevolazione fiscale in oggetto ha lo scopo di favorire quei trasferimenti destinati alla trasformazione urbanistica del territorio effettuati senza intenti speculativi, che svolgano una funzione ripartitoria e distributiva delle posizioni coinvolte e non una tipica funzione di scambio negoziale. Esulano dunque dall’ambito applicativo della norma tutte quelle operazioni negoziali che, pur entrando a far parte di una più ampia programmazione di natura pubblicistica, realizzano di fatto interessi meramente individualistici (Risoluzione n. 1/E del 2019).
Nel caso oggetto dell’istanza, il futuro atto di trasferimento degli immobili in esame tra il Soggetto attuatore e il Comune non appare idoneo a realizzare direttamente e immediatamente la funzione di trasformazione del territorio nel senso sopra delineato, anche se l’evento negoziale rappresentato è inserito nell’Accordo stipulato tra l’Ente Locale e il soggetto attuatore. Tale atto si configura invece come una ‘‘mera’’ compravendita immobiliare che, pur interessando un soggetto pubblico, segue uno schema negoziale di carattere privatistico, in linea con il Principio di autonomia contrattuale (nella previsione dell’Accordo in esame è compresa, tra l’altro, anche la possibilità che sia attuata una forma di compensazione fra Comune e Soggetto attuatore in luogo del pagamento di un corrispettivo). Ne consegue la mancanza di una diretta connessione dell’atto stesso con le finalità che informano come detto la disciplina agevolativa in parola.
Per l’atto di trasferimento in esame difetta dunque la qualità di atto idoneo a realizzare direttamente e immediatamente la funzione di trasformazione del territorio, in quanto rispondente ad altre finalità, così come individuate dall’organo deliberativo dell’Ente Locale.
In conclusione, l’Agenzia ha ritenuto che l’atto di trasferimento oggetto di indagine non sia riconducibile all’ambito applicativo dell’agevolazione prevista dall’art. 20, comma 2, della Legge n. 10/1977.
