Corte di Cassazione, Ordinanza n. 14883 del 3 giugno 2025
Un contribuente ha chiesto il rimborso dell’Imu versata nel 2012 per un terreno considerato edificabile in base a un Piano urbanistico adottato dal Comune. Tale Piano è stato successivamente annullato dai Giudici amministrativi. Il contribuente ha sostenuto che, per effetto di tale annullamento, il terreno avrebbe dovuto essere considerato agricolo fin dall’inizio e che quindi l’Imu versata fosse indebita e da restituire. I Giudici tributari regionali hanno accolto questa tesi, ritenendo che l’annullamento del Piano urbanistico facesse venir meno la natura edificabile del terreno.
Contro tale decisione sono stati proposti ricorsi per cassazione da parte dell’amministrazione e del soggetto incaricato della gestione delle entrate.
La Suprema Corte ha rigettato l’impostazione dei Giudici tributari, richiamando un principio già affermato in precedenti pronunce: ai fini fiscali, un terreno può essere considerato edificabile anche in assenza di uno strumento urbanistico formalmente valido, se possiede caratteristiche oggettive che ne rivelano la vocazione edificatoria. Tali caratteristiche includono la vicinanza al centro abitato, la presenza di infrastrutture, opere di urbanizzazione, sviluppo edilizio nella zona circostante o altri elementi concreti. Questa distinzione tra edificabilità “di diritto” (basata su strumenti urbanistici) ed edificabilità “di fatto” (fondata su condizioni oggettive) è alla base della nozione di area fabbricabile rilevante per l’Imu. L’art. 1, comma 741, della Legge n. 160/2019, stabilisce che un’area è fabbricabile anche in base alle possibilità effettive di edificazione, secondo i criteri previsti per le espropriazioni. L’art. 36, comma 2, del Dl. n. 223/2006, conferma che l’edificabilità può derivare già dal Piano urbanistico generale adottato, a prescindere dall’approvazione regionale o dall’adozione di strumenti attuativi. Pertanto, secondo la Suprema Corte, l’annullamento dello strumento urbanistico non incide automaticamente sulla qualificazione fiscale del terreno, poiché non elimina la sua vocazione edificatoria. Anche solo l’avvio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a incidere sul valore venale, che resta rilevante ai fini Imu. Questo Principio è stato ribadito in più occasioni dalla Corte di Cassazione (Sentenze nn. 30372/2021, 31174/2022, 14697/2024) e trova conferma nella giurisprudenza delle Sezioni Unite (Sentenza n. 25506/2006), secondo cui il valore del terreno va determinato al momento del fatto imponibile, anche in base all’edificabilità di fatto.
Inoltre, l’art. 1, comma 777, lett. c), della Legge n. 160/2019, stabilisce che solo i Comuni possono prevedere, tramite regolamento, il rimborso delle Imposte versate per aree divenute inedificabili, fissando tempi e modalità. In mancanza di tale previsione regolamentare, non esiste un diritto automatico al rimborso.
I Giudici di legittimità hanno anche escluso che possa applicarsi l’art. 2033 del Cc. sulla ripetizione dell’indebito, precisando che nel diritto tributario il rimborso può essere limitato o escluso dalla legge, come chiarito anche dalla Corte Costituzionale con la Sentenza n. 332/2002. In parole semplici, la Suprema Corte ha chiarito che un terreno può essere considerato edificabile ai fini fiscali anche se il piano urbanistico che lo prevedeva è stato annullato. Conta infatti non solo quello che dice il Piano regolatore, ma anche se il terreno ha effettivamente le caratteristiche per essere edificato. Quindi, l’Imu resta dovuta e non si può ottenere il rimborso solo perché quel Piano è stato annullato.
Il rimborso è possibile solo se lo prevede il Regolamento comunale.
