Imu e Tasi: aerea edificabile

Imu e Tasi: aerea edificabile

Ctp Mantova, Sentenza n. 55 del 10 marzo 2021

Una Società impugna alcuni avvisi di accertamento con i quali veniva contestato il versamento parziale dell’Imu e della Tasi dell’anno 2014, oltre interessi e sanzioni. In particolare, la Società osserva che la procedura di determinazione del calcolo dell’Imu e della Tasi sia affetto da errore in quanto calcolato sull’area edificabile, considerando 2430 mq., mentre andrebbe calcolata soltanto su 1240 mq. sul presupposto che per area edificabile deve intendersi l’area di sedime, ovvero l’area in cui poggia l’edificio, e non quella presa a base dal Comune in quanto comprensiva anche dei pavimenti e della superficie dei piani superiori.

I Giudici osservano che la base imponibile dei terreni edificabili non è determinata su base catastale, ma è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, tenendo conto della zona territoriale di ubicazione, dell’indice di edificabilità, della destinazione d’uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione ed infine dei prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. In tema di Ici (ma le argomentazioni valgono anche ai fini della Tasi), a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 11-quaterdecies, comma 16, del Dl. n. n. 203/2005, convertito con modificazioni dalla Legge n. 248/2005 e dell’art. 36, comma 2, del Dl. n. 223/2006, convertito con modificazioni dalla Legge n. 248/2006, che hanno fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lett. b), del Dlgs. n. 504/1992, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev’essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. Infatti, l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell’andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo “ius aedificandi” o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d’imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell’art. 59, comma 1, lett. f) del Dlgs. n. 446/1997.

L’inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell’immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio. L’autonomia della nozione di edificabilità in senso tributario da quella in senso urbanistico va colta nelle diverse finalità della legislazione urbanistica rispetto a quelle della legislazione fiscale. La prima tende a garantire il corretto uso del territorio urbano, e, quindi, lo jus aedificandi non può essere esercitato se non quando gli strumenti urbanistici siano perfezionati (garantendo la compatibilità degli interessi individuali con quelli collettivi); la seconda, invece, mira ad adeguare il prelievo fiscale alle variazioni dei valori economici dei suoli, che si registrano e progrediscono, in parallelo, dal sorgere della mera aspettativa dello jus aedificandi, fino al perfezionamento dello stesso. Tant’è vero che ciò che osta alla tassazione non è la difficoltà di stima, quanto proprio l’ontologica autonomia giuridica ed economica del diritto edificatorio rispetto al suolo dal quale emana. Ne consegue, quindi, che le chiavi di lettura dei due comparti normativi possono essere legittimamente differenti.

Pertanto, un’area è da considerare fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Per i suoli la cui vocazione edificatoria è stata formalizzata in uno strumento urbanistico ancorché non operante, non è più possibile, ai fini fiscali, apprezzarne il valore sulla base del criterio “statico” del valore catastale. In tali casi bisogna passare al criterio “dinamico” del valore venale in comune commercio, imposto dalle leggi del mercato. E ciò a prescindere dallo stato giuridico-formale del suolo, ovvero dal fatto che la concessione edilizia possa essere effettivamente rilasciata. Proprio in nome di quell’autonomia e della referenzialità economica sempre sottesa al diritto tributario ex art. 53 della Costituzione, il diritto di edificare poggia su un’analisi appunto economica attribuendo rilevanza impositiva anche al solo avvio della procedura amministrativa finalizzata alla edificabilità, posto che questo solo avvio costituisce, da un lato, motivo di interesse ed apprezzamento da parte del mercato (dunque fattore di incremento patrimoniale) e, dall’altro, manifestazione di ricchezza e capacità contributiva.

Non bisogna confondere lo jus aedificandi con lo jus valutandi, che poggiano su differenti presupposti. Il primo sul perfezionamento delle relative procedure, il secondo sull’avvio di tali procedure. Non si può costruire se prima non sono definite tutte le norme di riferimento. Invece, si può valutare un suolo considerato a vocazione edificatoria, anche prima del completamento delle relative procedure. Anche perché i tempi ancora necessari per il perfezionamento delle procedure, con tutte le incertezze riferite anche a quelli che potranno essere i futuri contenuti prescrittivi, entrano in gioco come elementi di valutazione al ribasso. In definitiva, la equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi “non inedificabili”, non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore.

Con la perdita della inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso. Certo, rimane il nodo di misurare l’incremento patrimoniale così determinato dall’avvio della procedura amministrativa di edificazione, ma questo non è un problema giuridico, bensì economico di mera determinazione della base imponibile secondo il valore venale. Esso va risolto con una formula che è solo in apparenza un ossimoro, là dove implica che si prenda in considerazione, in una con l’incidenza degli oneri di urbanizzazione, la “minore o maggiore attualità” della “potenzialità edificatoria” espressa dal terreno.

Tali considerazioni, eppure fondati su semplici concetti di base che costituiscono il presupposto della tassazione dell’area fabbricabile sia ai fini Imu che Tasi, sembrano inspiegabilmente sfuggire alla Società ricorrente vista l’insistenza nelle argomentazioni difensive a voler ricondurre la tassazione dell’area fabbricabile alla sola area di sedime riducendola delle cessioni mediante astratti ed impropri calcoli percentuali.


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