Imu: il metodo del valore di trasformazione delle aree fabbricabili

Imu: il metodo del valore di trasformazione delle aree fabbricabili

Nella Sentenza n. 3478 del 7 luglio 2016 del Tar Napoli, i ricorrenti lamentano che il Comune in questione, nel determinare il valore parametrico delle aree fabbricabili, avrebbe irragionevolmente adottato un criterio su base presuntiva, incentrato sul “valore di trasformazione” delle stesse, e, quindi, sulla loro potenzialità edificatoria, difforme da quello all’uopo previsto dall’art. 5, comma 5, del Dlgs. n. 504/92 e dall’art. 3, comma 12, del regolamento comunale Imu, nonché confliggente col principio costituzionale di capacità contributiva. I Giudici affermano che non sono ravvisabili nessuna irragionevolezza, nessun contrasto con l’art. 5 del Dlgs. n. 504/92 e col principio costituzionale di capacità contributiva, nel criterio osservato dall’amministrazione resistente nella enucleazione dei valori parametrici di quantificazione della base imponibile.Ciò, perché la scelta amministrativa di annettere rilievo decisivo alla potenzialità edificatoria dell’area rientra nell’ambito della discrezionalità attribuita dal Legislatore alla regolamentazione degli Enti Locali in materia di tributi di relativa competenza. E perché la scelta legislativa di annettere parimenti rilievo decisivo alla potenzialità edificatoria dell’area rientra, a sua volta, nel perimetro della discrezionalità consentita dalla previsione dell’art. 53 della Costituzione, costituendo innegabilmente, detta potenzialità edificatoria un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno, e, quindi, un indice di capacità contributiva adeguato, poichè espressivo di una specifica posizione di vantaggio economicamente apprezzabile. In realtà, il criterio di determinazione della base imponibile incentrato dal Comune in questione sul “valore di trasformazione” delle aree edificabili non confligge con la direttiva impartita dall’art. 5, comma 5, del Dlgs. n. 504/92 (riprodotto nell’art. 3, comma 12, del regolamento comunale Imu). Infatti la richiamata disposizione legislativa recita così: “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.In base al metodo del “valore di trasformazione”, adottato dall’amministrazione resistente, il valore venale ex art. 5, comma 5, del Dlgs. n. 504/92 deve intendersi ragguagliato al prezzo di mercato della percentuale di volumetria su di esso fabbricabile che, nella prassi negoziale, il costruttore riconosce al proprietario cedente a guisa di corrispettivo del suolo ricevuto in permuta. Ora, non appare dubbio ai Giudici campani che il metodo del “valore di trasformazione”, adottato dall’amministrazione resistente, abbia almeno pari dignità tecnica rispetto a quello sintetico-comparativo, propugnato da parte ricorrente. Ed invero, a fronte delle fluttuazioni dei prezzi di mercato dovute a variabili più o meno incisive e delle inevitabili disomogeneità dei beni assunti come termini di paragone, ossia a fronte di quei fattori che sono suscettibili di alterare i risultati della stima probabilistica effettuata secondo il criterio sintetico-comparativo, non è da reputarsi metodologicamente scorretto un criterio, quale, appunto, quello del “valore di trasformazione”, che, tenendo conto degli elementi indicati dall’art. 5, comma 5, del Dlgs. n. 504/92, privilegi l’aspetto che, notoriamente incide più di tutti sul valore venale di un terreno, e cioè la sua attitudine edificatoria. Pertanto, è legittimo il metodo del valore di trasformazione.


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