Nella Sentenza n. 19166 del 17 luglio 2019 della Corte di Cassazione, la questione controversa in esame riguarda la soggettività passiva dell’Imu per immobili concessi in leasing, nei casi in cui il relativo contratto sia stato risolto ma l’immobile non sia stato immediatamente restituito.
In particolare, i Giudici di legittimità osservano che l’art. 9, comma 1, del Dlgs. n. 23/2011, prevede che per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario (utilizzatore), a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. Quindi, in deroga al principio che individua il presupposto per l’applicazione dell’Imu nel “possesso” degli immobili, la soggettività passiva dell’Imu, rispetto agli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, detenuti in leasing, è riferita al locatario.
Quanto alla decorrenza, si fa riferimento senza dubbio alla data di stipula del contratto.
Più critica, invece, è l’individuazione del termine del contratto, in caso di risoluzione, e del momento in cui la soggettività passiva Imu torna in capo alla Società di leasing. Infatti, si ha in un primo momento la cessazione del contratto ed in un secondo momento la riconsegna materiale del bene. Le 2 date difficilmente possono coincidere dal punto di vista pratico, e anzi può succedere che tra la cessazione del contratto e il verbale di riconsegna intercorra del tempo, talvolta anche non breve.
Tuttavia, la Suprema Corte stabilisce che ai fini della Tasi, che pur rientra insieme all’Imu e alla Tari nella Iuc (“Imposta unica comunale”), la norma è chiara nell’indicare il termine della soggettività passiva del conduttore nella data di riconsegna. Applicando l’interpretazione favorevole a far coincidere il ritorno in capo alla Società concedente della legittimazione passiva con la risoluzione del contratto, si avrebbe un diverso periodo di imposizione in capo al conduttore. Fino alla cessazione del contratto, ai fini Imu, e fino alla riconsegna del bene ai fini della Tasi.
Il presupposto dell’Imu è testualmente individuato dall’art. 8 del Dlgs. n. 23/2011 nel “possesso” dei beni immobili. Tuttavia, per effetto di quanto previsto dalla norma sulla soggettività passiva dell’Imu, ciò che l’art. 8 citato chiama “possesso” ha un contenuto diverso (perché più ampio) della nozione di “possesso” delineata dall’art. 1140, comma 1, del Cc.. Infatti, ai fini dei menzionati tributi, si qualificano come possessori anche soggetti che, alla stregua del diritto civile, tali non sono, siccome dispongono dell’immobile sulla base non di un diritto reale di godimento, bensì di un diritto personale e, dunque, si qualificano (civilisticamente) come detentori qualificati.
In particolare, un soggetto che, per il diritto civile, è un detentore qualificato (e che, invece, viene annoverato tra i possessori dalle disposizioni sulla soggettività passiva dell’Ici, dell’Imu e della Tasi) è proprio l’utilizzatore in leasing, il quale è gravato della responsabilità dei citati tributi “per l’intera durata del contratto”. In quest’ottica, viene depotenziato l’argomento secondo cui l’utilizzatore, “possessore” al momento della stipula del contratto di leasing, diventerebbe un mero detentore (peraltro abusivo) al momento della risoluzione dello stesso, dovendosi riconoscergli tecnicamente la veste di detentore ab initio. Questo, peraltro, non significa che l’utilizzatore in leasing sia sprovvisto di poteri e facoltà assimilabili a quelli di un possessore in senso proprio. In particolare, l’utilizzatore in leasing, con la stipula del contratto, allaccia una relazione giuridica con il bene assai più penetrante di quella facente capo alla stessa Società concedente, la quale, esercita sul bene una proprietà di tipo “formale o fiduciario”, la cui sola funzione è, cioè, quella di garantire l’impresa stessa contro l’unico rischio che le deriva dal contratto di leasing, ovvero quello dell’inadempimento dell’utilizzatore all’obbligazione di pagamento dei canoni.
La ragione per la quale l’utilizzatore in leasing (che per il diritto civile è solo un detentore del bene) viene riguardato e trattato alla stregua di un possessore dalla disciplina dell’Imu (della Tasi e della vecchia Ici) risiede proprio nel fatto che solo l’utilizzatore, in virtù del contratto, esercita i poteri e le facoltà e, al contempo, assume i doveri e i rischi (ossia i rischi di perimento, perdita e danneggiamento del bene, nonché di danni a cose o persone causati dal bene), che tipicamente fanno capo ad un possessore (ed anche al proprietario). Non a caso tale disciplina individua il momento iniziale della soggettività passiva dell’utilizzatore in quello della sottoscrizione del contratto (e non in quello nel quale l’utilizzatore riceve in consegna il bene). È con la sottoscrizione, infatti, che il contratto, sul piano civilistico, inizia a produrre i propri effetti, facendo acquisire, appunto, all’utilizzatore la situazione (di potere e di responsabilità) che tipicamente connota la sua posizione nei confronti dell’impresa concedente e dei terzi.
Una volta chiarito che l’inclusione dell’utilizzatore in leasing nell’elenco dei soggetti passivi del tributo si spiega con l’idoneità del contratto di leasing ad attribuire in via esclusiva all’utilizzatore i benefici e gli oneri che, normalmente, fanno capo a chi abbia la proprietà del bene, i Giudici di legittimità devono poi, riconoscere anche che (sempre in virtù del contratto) questa situazione si protrae del tutto invariata fino a quando l’utilizzatore mantiene presso di sé la disponibilità concreta dell’immobile.
In particolare, data la vigenza, nel nostro Ordinamento, di un più generale principio secondo il quale, nei contratti di durata che attribuiscono ad un soggetto il diritto di godere di un bene altrui, la mancata riconsegna del bene stesso a seguito della risoluzione del rapporto per causa del conduttore determina la permanenza in capo a quest’ultimo degli obblighi e dei rischi assunti con il contratto. Fenomeno, questo, che i Giudici di legittimità hanno efficacemente definito come di “ultrattività” del contratto. Infatti, in caso di risoluzione della locazione, il locatario conserva, fino alla riconsegna del bene, la stessa posizione che aveva nella fase fisiologica del rapporto, che dunque continua da questo punto di vista a produrre i suoi effetti tipici, quale in specie quello di gravare il locatario di tutti i rischi inerenti alla perdita o al deterioramento del bene locato e di danni a terzi, degli obblighi di custodia, manutenzione e riconsegna del bene, nonché dell’obbligazione (ex art. 1591 del Cc.) di corrispondere il canone correlato al godimento del bene parametrato all’importo stabilito nel contratto.
Pertanto, nella Sentenza in questione, la Suprema Corte afferma che la soggettività passiva permane in capo all’utilizzatore sino al momento della materiale riconsegna.
di Carolina Vallini
