Iva: chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate su costruzione, cessione e locazione di residenze turistico-alberghiere e prestazioni di alloggio

L’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale Normativa, con la Risoluzione n. 8/E del 14 gennaio 2014, in risposta ad una Istanza di consulenza giuridica, ha fornito chiarimenti sul regime Iva da applicare alle prestazioni di servizio dipendenti da contratti di appalto stipulati per la costruzione, cessione e locazione di residenze turistico-alberghiere (“rta”) e alle prestazioni di alloggio.

Il presente Documento di prassi risulta di notevole interesse anche per gli Enti Locali, trattando di una particolare categoria di immobili e servizi che spesso si riscontra nella gestione, sia diretta che affidata a terzi, operata da tali Enti.

In primo luogo, l’Agenzia ha ricordato che le “rta” rappresentano “strutture ricettive che, pur avendo servizi comuni di tipo alberghiero, possono offrire ospitalità in appartamenti, costituiti da uno o più locali dotati di servizio autonomo di cucina ed aventi accessi indipendenti in ambiti condominiali o pubblici”. Catastalmente, gli appartamenti possono essere classificate nel Gruppo A, mentre le altre strutture nelle altre categorie di pertinenza. Nel caso di specie, le unità abitative sono classificate come A/2, mentre i locali di ricevimento alberghiero come D/2.

Relativamente alla costruzione dell’intero complesso immobiliare, l’Iva da applicare è del 22%, ma il contratto di appalto potrà essere assoggettato in parte ad aliquota ridotta “in caso di compresenza nel medesimo edificio di parti a destinazione abitativa e di parti a destinazione non abitativa, laddove risultino rispettate le proporzioni tra unità abitative ed uffici e negozi richieste per gli edifici c.d. ‘Tupini’ (art. 13, Legge n. 408/49)”. In tal caso, alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto sarà applicabile l’aliquota 10% ex n. 127-quaterdecies) ,della Tabella A, Parte III, allegata al Dpr. n. 633/72 (vedasi Circolare Mef n. 1/94), mentre alle medesime prestazioni rese nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita sarà applicabile l’aliquota 4% ex n. 39) della Tabella A, Parte II, allegata al medesimo Decreto.

Per le operazioni di cessione e di locazione delle singole porzioni immobiliari, ciò che rileva ai fini della distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali è il criterio oggettivo che si basa sulla classificazione catastale, come chiarito con la Circolare Entrate n. 27/06 – emanata successivamente alle modifiche introdotte all’art. 10, n. 8) e successivi, dal Dl. n. 223/06 – ed è in base a tale distinzione che vengono applicate l’Iva e le altre Imposte indirette (in particolare, si ricorda che i “fabbricati strumentali per natura” sono quelli rientranti nei Gruppi B, C, D, E e nella Categoria A10, mentre il resto sono fabbricati abitativi per natura). Nel caso di specie, le cessioni delle singole unità abitative costituenti il complesso immobiliare, effettuate dalle imprese costruttrici, se accatastate nel Gruppo A (esclusa la Categoria A10) seguiranno le regole di cui all’art. 10, n. 8-bis), del Dpr. n. 633/72, mentre le cessioni dei fabbricati di Categoria D/2 quelle di cui al successivo n. 8-ter).

In merito alla locazione delle singole unità abitative, il trattamento Iva è quello previsto dal n. 8) del medesimo art. 10, per cui si applicherà il regime di esenzione salvo opzione per l’imponibilità. In tal caso, si applicherà l’aliquota 10% ai sensi del n. 127-duodevicies), della Tabella A, Parte III, allegata al Decreto Iva. Dal regime di esenzione dovranno essere escluse, in conformità a quanto espressamente stabilito dalla normativa comunitaria [Direttiva n. 2006/112/Ce del 28 novembre 2006, art. 135, punto 2, lett. a), rifusione della VI Direttiva 17 maggio 1977, n. 77/388/Cee, art. 13, Parte B, lett. b), n. 1], le prestazioni di alloggio effettuate nel Settore alberghiero. Pertanto, se le unità abitative in questione sono locate nell’ambito di un’attività riconducibile al Settore turistico-alberghiero secondo la normativa regionale di Settore, i relativi canoni verranno assoggettati ad Iva con aliquota 10% sensi del n. 120) della citata Tabella A, Parte III, allegata al Decreto Iva (vedasi Circolare Entrate n. 12/07 e Risoluzione Enttrate n. 117/04), riferito alle prestazioni di alloggio in strutture ricettive.

Le locazioni delle unità immobiliari accatastate nella Categoria D/2 saranno invece esenti da Iva, salvo opzione per l’imponibilità, ai sensi del n. 8) dell’art. 10 sopra citato ed i relativi canoni, ove non torni applicabile il regime di esenzione, saranno assoggettati a Iva 22%.


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