Iva: come realizzare correttamente le manutenzioni straordinarie sostenute sul Patrimonio Erp comunale da parte delle Società che lo gestiscono

Iva: come realizzare correttamente le manutenzioni straordinarie sostenute sul Patrimonio Erp comunale da parte delle Società che lo gestiscono

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Istanza di Interpello n. 767 del 10 novembre 2021, ha fornito precisazioni in ordine ad aspetti Iva legati alla gestione del Patrimonio di edilizia residenziale pubblica, riferiti a mandato senza rappresentanza, soggettività passiva, diritto alla detrazione e “split payment”.

La Società istante ha avuto in affidamento il “Servizio di gestione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica” (Erp), composto dagli immobili ad uso abitativo di proprietà dei Comuni associati nel “Livello ottimale d’esercizio dell’edilizia residenziale pubblica” (Lode). 

La Società evidenzia che una delle competenze ad essa affidate riguarda la gestione della manutenzione straordinaria, le nuove realizzazioni e il recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica. Detta Società realizza Interventi di manutenzione straordinaria o nuove edificazioni nell’interesse dei Comuni soci e in applicazione del contratto di servizio, con l’utilizzo di finanziamenti regionali/statali/comunali che riceve direttamente. 

L’Agenzia delle Entrate non si è pronunciata sulla soggettività passiva Iva dei Comuni associati nel Lode e sulla rilevanza ai fini Iva dei finanziamenti che la Società istante afferma di ricevere direttamente dalle Regioni, dallo Stato o dagli Enti territoriali, per la realizzazione degli Interventi di manutenzione straordinaria o di nuove edificazioni, in applicazione della Convenzione. Nessun giudizio è inoltre espresso in merito all’aliquota Iva applicabile ai servizi resi alla Società istante dalle Imprese appaltatrici e concernenti gli Interventi di manutenzione, recupero del Patrimonio di edilizia residenziale pubblica e le nuove realizzazioni. 

Ciò premesso, l’Agenzia ha osservato che il rapporto tra la Società e il Lode è regolato da apposita Convenzione di servizio per la gestione del Patrimonio di edilizia residenziale pubblica, mediante la quale i Comuni della Provincia affidano la gestione degli alloggi Erp alla Società, previamente costituita a tal fine dagli stessi Comuni. In particolare, i Comuni affidano alla Società le “(…) funzioni attinenti alle nuove realizzazioni, alla gestione amministrativa, alla manutenzione e al recupero del Patrimonio gestito (…) nonché alla gestione di progetti finalizzati dei rapporti con l’utenza sotto il profilo sociale anche a seguito di specifici finanziamenti concessi”, nonché “la gestione giuridico amministrativa; – i rapporti con l’utenza; – la manutenzione ed il recupero del Patrimonio gestito, nonché le nuove realizzazioni, ai sensi dell’art. 5, comma 1, della Legge regionale n. 77/98 e le relative attività tecniche, giuridico-economiche e finanziarie. (…)”. 

Premesso quanto sopra:

  1. l’istante è una Srl, ossia un soggetto passivo che esercita attività economica rilevante agli effetti dell’Iva. Dunque, in linea di principio può esercitare il diritto alla detrazione dell’Iva addebitatagli a titolo di rivalsa dalle imprese appaltatrici per i beni e i servizi acquistati nell’esercizio delle attività delegate se, e nella misura in cui, tali beni e servizi siano destinati all’effettuazione di operazioni attive imponibili o a queste assimilate;
  2. la Convenzione stabilisce che “(…) i Comuni associati danno pieno mandato a Alfa S.r.l., senza necessità di ulteriore ratifica, a svolgere per loro conto tutte le attività connesse e funzionali alle competenze affidate come meglio descritte, in forma esplicativa e non esaustiva, nel prosieguo del presente atto”. Inoltre, la Società “è l’unica responsabile dell’esercizio delle funzioni affidatele con il presente atto e di quanto ad esso attinente e connesso sotto il profilo giuridico, tecnico economico, e finanziario”. Dall’esame dell’Istanza e della documentazione ad essa allegata è possibile desumere – a parere dell’Agenzia – l’intenzione delle parti di basare il loro rapporto su un mandato senza rappresentanza, in virtù del quale i Comuni, proprietari degli immobili, singolarmente o in forma associata, danno mandato alla Società di effettuare in nome proprio ma per conto degli Enti territoriali finanziatori degli Interventi, l’attività di manutenzione straordinaria, le nuove realizzazioni e il recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica. In presenza di un simile rapporto, ai fini Iva trova applicazione l’art. 3, comma 3, del Dpr. n. 633/1972, secondo cui “le prestazioni di servizi rese o ricevute dai mandatari senza rappresentanza sono considerate prestazioni di servizi anche nei rapporti tra il mandante e il mandatario”. Da questo tipo di mandato discendono 2 distinti rapporti giuridici, entrambi rilevanti agli effetti dell’Iva ed entrambi soggetti ad autonoma fatturazione, l’uno avente ad oggetto la prestazione di servizio tra mandatario e terzo e l’altro avente ad oggetto la prestazione di servizio tra mandante e mandatario (vedasi Risoluzione n. 10/E del 2005). Dal punto di vista oggettivo deve essere identico il trattamento Iva (imponibilità, aliquota, esenzione o esclusione) delle 2 fasi applicative in cui si articola il rapporto di mandato (vedasi Risoluzione n. 355/E del 2002). Nel caso di specie quindi la Società, in qualità di mandataria senza rappresentanza, deve emettere fattura nei confronti dei Comuni per i servizi da essa acquistati in esecuzione della Convenzione. Tale ribaltamento dovrà avvenire mediante l’emissione di una fattura in regime di “scissione dei pagamenti” (“split payment”).
  3. la Società è un soggetto passivo Iva destinataria a sua volta della disciplina della “scissione dei pagamenti” in quanto compresa – a decorrere dal 19 dicembre 2017 – nell’Elenco “Enti, Fondazioni o Società partecipate per una percentuale complessiva del capitale non inferiore al 70%, dalle Amministrazioni pubbliche”, pubblicato dal Dipartimento delle Finanze. 

I fornitori pertanto sono tenuti a fatturare in regime di “split payment” i beni e/o servizi acquistati dalla Società, tranne i casi di applicazione del “reverse charge”.


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