Iva: non è consentita l’opzione per le contabilità separate per le locazioni/cessioni di fabbricati della stessa natura

Iva: non è consentita l’opzione per le contabilità separate per le locazioni/cessioni di fabbricati della stessa natura

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 608 del 18 dicembre 2020, ha fornito chiarimenti in merito all’applicazione dell’opzione Iva ex art. 36, comma 3, del Dpr. n. 633/1972, per la separazione delle attività nel settore immobiliare.

In base all’art. 36, comma 3, primo periodo, del Dpr. n. 633/1972, “i soggetti che esercitano più imprese o più attività nell’ambito della stessa impresa, ovvero più arti o professioni, hanno facoltà di optare per l’applicazione separata dell’imposta relativamente ad alcuna delle attività esercitate […]”.

L’opzione per la separazione delle diverse attività economiche prevista per i soggetti che esercitano più imprese o più attività nell’ambito della stessa impresa (i.e. separazione facoltativa delle attività), presuppone che le attività in questione siano distinte e obiettivamente autonome.

La medesima disposizione prevede al comma 3 la facoltà di optare per l’applicazione separata dell’Imposta per i “soggetti che effettuano sia locazioni o cessioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’art. 19, comma 5, e dell’art. 19-bis, sia locazione o cessioni di altri fabbricati o di altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività. […]”.

In linea generale, per quanto riguarda la separazione facoltativa delle attività, è stato superato l’orientamento che subordinava l’esercizio della relativa opzione alla classificazione delle attività con differenti Codici Ateco. In proposito infatti, con la Circolare n. 19/E del 2018 è stato chiarito che, ai fini della separazione delle attività, il riferimento ai Codici Ateco costituisce solo uno dei criteri con cui è possibile procedere alla separazione. Si tratta di un criterio formalistico che, in quanto tale, consente più agevolmente un controllo circa la corretta imputazione delle singole operazioni alle attività di cui trattasi ed è dunque un criterio utile e adottabile in via principale, ma non può considerarsi esaustivo per il riscontro del carattere della diversità delle attività separabili.

La Circolare citata, nel chiarire che la riconducibilità delle attività esercitate dal contribuente ad un medesimo Codice della classificazione Ateco non assume necessariamente carattere ostativo all’adozione della facoltà di cui al predetto art. 36, comma 3, del Dpr. n. 633/1972, precisa altresì che l’uniformità negli elementi essenziali delle predette attività, unitamente alla sussistenza di criteri oggettivi volti a distinguere gli acquisti afferenti alle diverse attività, è condizione sufficiente per ritenere sussistenti attività effettivamente distinte ed obiettivamente autonome, ancorché svolte nell’ambito della stessa impresa.

Per quanto riguarda in particolare la separazione facoltativa delle attività nell’ambito del Settore immobiliare, l’Agenzia ha evidenziato che, come chiarito con la Circolare n. 22/E del 2013 (vedasi Paragrafo 9), la formulazione letterale dell’art. 36, comma 3, del Dpr. n. 633/1972, presuppone un criterio di separazione basato, non solo sul regime Iva (esenzione o imponibilità) applicato all’operazione, ma anche sulla Categoria catastale del fabbricato (abitativo ovvero diverso dall’abitativo). All’interno di ciascuna delle attività separate di cessione e di locazione è possibile separare, rispettivamente, le cessioni di fabbricati abitativi esenti da Iva dalle cessioni di altri fabbricati nonché le locazioni di fabbricati abitativi esenti da quelle di altri fabbricati. I sub-settori di attività delle “cessioni di altri fabbricati” e delle “locazioni di altri fabbricati” saranno costituiti, pertanto, non solo da operazioni imponibili ma altresì da operazioni esenti (ad esempio, rispettivamente, cessioni e locazioni di fabbricati strumentali in regime di esenzione).

In virtù delle considerazioni sopra esposte, l’Agenzia ha ritenuto che non sia consentita un’ulteriore separazione di attività basata esclusivamente sul regime fiscale (di esenzione o di imponibilità) applicato alle cessioni o locazioni dei beni immobili classificabili sotto il (comune) profilo catastale degli immobili strumentali.

Pertanto, non è possibile esercitare l’opzione di cui all’art. 36, comma 3, del Dpr. n. 633/1972, per separare l’attività di locazione di fabbricati strumentali esenti dall’attività di locazione di fabbricati strumentali imponibili. Ne consegue che, ai sensi dell’art. 19 del Dpr. n. 633/1972, il diritto alla detrazione dell’Iva spetta in misura proporzionale alle locazioni imponibili effettuate, vale a dire in base al pro-rata di detraibilità di cui all’art. 19-bis del citato Dpr. n. 633/1972.


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