Iva: nuovi chiarimenti su cosa si intenda per “suscettibili di utilizzazione edificatoria” o “agricoli” nel caso di vendita di terreni

Iva: nuovi chiarimenti su cosa si intenda per “suscettibili di utilizzazione edificatoria” o “agricoli” nel caso di vendita di terreni

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 278 del 21 aprile 2021, ha fornito chiarimenti in merito al trattamento tributario della compravendita di terreni aventi natura non agricola nel Piano regolatore approvato e adottato, ma anche natura agricola nel Piano regolare approvato in salvaguardia.

Al riguardo, l’Agenzia ha ricordato che, in merito alla qualificazione urbanistica dei terreni, la legislazione fiscale contiene una serie di norme che stabiliscono trattamenti tributari differenti a seconda della destinazione urbanistica degli stessi.

In particolare, assume rilevanza, sia nelle Imposte dirette sia in quelle indirette (e quindi anche dell’Iva e dell’Imposta di registro), la qualificazione di un terreno come “suscettibile di utilizzazione edificatoria” o come “agricolo”. Tale qualificazione va attribuita con riferimento, non alle qualità naturali del terreno, ma alla destinazione che a esso viene data dagli strumenti urbanistici.

Un terreno può dirsi “suscettibile di utilizzazione edificatoria” quando lo strumento urbanistico che ne regola l’utilizzazione lo prevede. Il procedimento per l’approvazione di uno strumento urbanistico consta di più fasi, delle quali quelle essenziali sono l’adozione da parte del Comune e la successiva approvazione da parte della Regione; è poi possibile che l’edificazione sia subordinata alla preventiva approvazione di uno strumento attuativo (Piano particolareggiato, Piano di lottizzazione, Piano di edilizia economica e popolare, ecc.).

Come nel caso oggetto di Interpello, è necessario far riferimento alla specifica disposizione che, ai soli fini fiscali, stabilisce i criteri utili per definire l’area fabbricabile. Al riguardo, l’art. 36, comma 2, del Dl. n. 223/2006, prevede che, “ai fini dell’applicazione del Dpr. n. 633/1972, del Dpr. n. 131/1986, del Dpr. n. 917/1986 e del Dlgs. n. 504/1992, un’area è da considerare ‘fabbricabile’ se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

Tale Decreto ha quindi stabilito 2 Principi fondamentali:

a) un terreno può essere già considerato suscettibile di utilizzazione edificatoria a fini fiscali quando ancora lo strumento urbanistico non è efficace, mancando l’approvazione da parte della Regione, purché sia già avvenuta l’adozione da parte del Comune;

b) un terreno può essere già considerato suscettibile di utilizzazione edificatoria a fini fiscali quando ancora non è stato approvato lo strumento urbanistico attuativo (Piano particolareggiato, Piano di lottizzazione o strumenti equivalenti) ancorché, in mancanza, non sia ancora possibile in concreto l’edificazione.

Con tale disposizione normativa il Legislatore tributario, nel fornire una nozione estesa del concetto di “edificabilità”, ha scelto di anticipare la tassazione sulle cessioni fondiarie al momento in cui lo strumento urbanistico è adottato dal Comune, indipendentemente che la Regione confermi la natura edificatoria del terreno.

A conferma dell’indicazione normativa, la Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con la Sentenza n. 25506 del 28 settembre 2006, ha precisato che, “ai fini tributari sono edificabili tutti quei terreni che sono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dalla sussistenza dell’approvazione regionale dello strumento stesso e di strumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio della concessione edilizia”. Sul tema, con la Circolare n. 28/E del 4 agosto 2006, ha chiarito che la predetta nuova disposizione estende a tutte le Imposte il concetto di “area fabbricabile” contenuto nell’art. 11-quaterdecies, comma 16, del Dl. n. 203/2005, convertito con modificazioni dalla Legge n. 248/2006, il cui ambito applicativo era riservato alla sola Imposta comunale sugli immobili di cui al Dlgs. n. 504/1992. Si tratta, in definitiva, di una norma recante disposizioni di natura interpretativa, secondo cui un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Nel caso oggetto dell’Istanza di Interpello, assumono rilievo le circostanze, delineate dal Notaio istante:

– che il nuovo Prg è “adottato” (dal Comune) “ma non ancora approvato” (dalla Regione) ed affianca “giuridicamente” quello esistente, con analoga efficacia;

– che dalla normativa urbanistica si rileva che non sia possibile rilasciare un “permesso di costruire” su dette aree in quanto la “natura agricola attuale, seppur sospesa alla definitiva approvazione, lo impedisce”.

Tali circostanze portano a confermare, anche dal punto di vista fiscale, la qualificazione del terreno come “agricolo”, dal momento che la citata disposizione impone di far riferimento “allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione”.


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