Programmi di edilizia “sovvenzionata”: Imposta di registro fissa e esenzione da Imposte ipotecaria e catastale

Programmi di edilizia “sovvenzionata”: Imposta di registro fissa e esenzione da Imposte ipotecaria e catastale

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Istanza di Interpello n. 6/2022, ha fornito chiarimenti in ordine all’applicazione del regime agevolativo di cui all’art. 32, comma 2, del Dpr. n. 601/1973, agli atti di acquisto di alloggi destinati al soddisfacimento dei bisogni delle famiglie inserite nelle graduatorie per l’assegnazione di Edilia residenziale pubblica.

Il soggetto istante è un Ente pubblico di natura economica, strumentale della Regione, costituito a seguito della trasformazione dell’Iacp dalla Legge regionale. In attuazione del Dpr. n. 616/1977 e in conformità con i principi stabiliti dalla Legge n. 142/1990, le Aziende subentrano nelle competenze degli Iacp di Enti attuatori e gestori degli Interventi di Edilizia residenziale pubblica.

L’Ente ha stipulato una Convenzione con il Comune per la realizzazione del Programma di riqualificazione urbana di una frazione, finalizzato all’acquisto di n. 8 alloggi a libero mercato da destinare, previo riadattamento dei medesimi, al soddisfacimento dei bisogni delle famiglie inserite nelle graduatorie per l’assegnazione di Edilizia residenziale pubblica, nell’ambito degli Accordi di programma ai sensi dell’art. 4 del “Piano nazionale di edilizia abitativa”, approvato con Dpcm. 16 luglio 2009, di cui all’art. 11 del Dl. n. 112/2008, convertito con modificazioni dalla Legge n. 133/2008.

Gli alloggi che si andrebbero ad acquistare sono di proprietà di privati e, quindi, fuori dall’applicazione dell’Iva. L’art. 32, comma 2, del Dpr. n. 601/1973, al secondo periodo, prevede che per gli atti di cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei Comuni o loro consorzi nonché per gli atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al Titolo IV della Legge n. 865/1971 trova applicazione l’Imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle Imposte ipotecarie e catastali. L’Ente istante chiarisce inoltre che la normativa stabilita dalla Legge n. 865/1971 ha introdotto il termine di Programmi pubblici di edilizia residenziale, i quali attualmente possono farsi coincidere con i c.d. “Piani di edilizia residenziale sociale” che, nell’ambito dell’Edilizia residenziale pubblica, rappresentano invece la c.d. “Edilizia sovvenzionata”.

Gli interventi che sono a totale carico dello Stato, ossia gli interventi di Edilizia residenziale pubblica in senso stretto, sono regolamentati da norme che disciplinano l’azione amministrativa vincolando le amministrazioni al rispetto delle procedure di assegnazione e determinazione del canone.

L’art. 48 della Legge n. 865/1971, stabilisce tra l’altro che nel triennio 1971-1973, i Programmi pubblici di Edilizia residenziale, di cui al presente titolo, prevedono la costruzione di alloggi destinati alla generalità dei lavoratori, la costruzione di Case-albergo per studenti, lavoratori, lavoratori immigrati e persone anziane, nonché di alloggi destinati ai cittadini più bisognosi.

Dal tenore letterale della predetta disposizione, si evince dunque la finalità solidaristica sottesa all’attuazione dei Programmi pubblici di Edilizia residenziale.

La stessa Legge n. 865/1971 riserva un ruolo determinante per l’attuazione dei Programmi pubblici di edilizia residenziale agli Iacp, ai quali oggi, successivamente alla Legge n. 616/1977, sono subentrate le Aziende regionali territoriali per l’edilizia. L’art. 1, comma 1, della Legge n. 560/1993, prevede che “sono alloggi di Edilizia residenziale pubblica (…) quelli acquisiti, realizzati o recuperati (…) a totale carico o con concorso e con contributo dello Stato, della Regione e di Enti pubblici territoriali”.

La Convenzione stipulata con il Comune dispone che i fondi per l’acquisto e la sistemazione degli alloggi siano a carico della Regione con finanziamenti già presenti nelle graduatorie del Programma regionale di “Social Housing 2009” e del Programma di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile.  

Atteso tutto quanto sopra, l’Ente istante intende conoscere se, per l’acquisto dei predetti alloggi, possa richiedere le agevolazioni previste, ai fini dei tributi indiretti, dall’art. 32, comma 2, del Dpr. n. 601/1973.

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che tale norma prevede che “gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al Titolo III della Legge n. 865/1971 e gli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree stesse sono soggetti all’Imposta di registro in misura fissa e sono esenti dalle Imposte ipotecarie e catastali. Le stesse agevolazioni si applicano agli atti di cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei Comuni o loro Consorzi nonché agli atti e contratti relativi all’attuazione dei Programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al Titolo IV della medesima legge indicata nel comma 1 (Legge n. 865/1971)”.

Detta agevolazione, soppressa, a partire dal 1° gennaio 2014, dall’art. 10, comma 4, primo periodo, del Dlgs. n. 23/2011, è stata espressamente ripristinata dalla Legge n. 164/2014 in sede di conversione dell’art. 20, comma 4-ter, del Dl. n. 133/2014. Al riguardo, con orientamento costante (vedasi Sentenze n. 30180/2017, n. 17282/2017, n. 23042/2016, n. 25171/2013, n. 28903/2008), la Corte di Cassazione ha precisato che le agevolazioni di cui all’art. 32 del Dpr. n. 60171973, “si applicano solo agli atti e contratti relativi all’attuazione dei Programmi di edilizia residenziale previsti al Titolo IV della Legge n. 865/1971, affidati ad Istituti autonomi, Cooperative edilizie, Società con prevalente partecipazione statale, con esclusione di qualsiasi Programma, sia pure introdotto da altro Ente pubblico, quale una Regione”, esplicitando pertanto che la concessione del regime agevolato debba essere subordinata alla sussistenza di requisiti di natura soggettiva ed oggettiva.

Tale interpretazione della norma è stata ribadita anche con la Risoluzione n. 333/E del 2007.

Quanto al requisito soggettivo, la citata Risoluzione fa presente che dapprima l’art. 1 del Dpr. n. 1035/1972 e, successivamente, l’art. 1 della Legge n. 560/1993, hanno individuato i soggetti legittimati a realizzare gli alloggi in attuazione di detti Programmi. Tra i predetti soggetti sono stati inclusi anche gli Iacp e loro Consorzi comunque denominati e disciplinati con legge regionale. A tali istituti, il Titolo IV della Legge n. 865/1971 (artt. 54 e 57) riserva un ruolo determinante per l’attuazione dei Programmi pubblici di edilizia residenziale. Attualmente, ai sensi dell’art. 93 del Dpr. n. 616/1977, ai predetti Iacp sono subentrate le Ater (Aziende residenziali per l’edilizia residenziale pubblica). Ciò è stato ribadito, sempre con riferimento all’agevolazione in trattazione, anche con la Risposta n. 358 del 2019, che ha confermato che, ai sensi dell’art. 93 del Dpr. n. 616/1977, agli Iacp sono subentrati, a livello nazionale, Enti aventi diversa denominazione, quali Ater, Acer, Alter.

In relazione alla fattispecie prospettata, la Regione, come indicato anche con l’Istanza in questione, con Legge n. 9/1998, all’art. 2, comma 1 (vedasi anche Legge regionale n. 10/2004), ha previsto la trasformazione degli Iacp in Arte ed il subentro nella titolarità di tutti i beni e rapporti attivi e passivi, originariamente facenti capo agli Iacp. Più precisament, ai sensi dell’art. 3 della predetta Legge regionale n. 9/1998, “le Aziende subentrano nelle attuali competenze degli Iacp di Enti attuatori e gestori degli interventi di Edilizia residenziale pubblica. Assumono inoltre il ruolo più generale di operatori pubblici dell’Edilizia e di gestori del Patrimonio pubblico e di supporto, qualora richiesto, della Regione e degli Enti Locali per la progettazione e l’attuazione di interventi sul territorio”.

Alla luce di quanto premesso, ai fini dell’applicazione del regime agevolativo in parola al caso di specie, non sembra esservi dunque dubbio in ordine alla sussistenza del requisito soggettivo.

Per quanto riguarda la sussistenza del requisito oggettivo, l’Agenzia ha osservato che la nozione di “edilizia residenziale pubblica” è contenuta nell’art. 1, comma 2, del Dpr. n. 1035/1972 – in base al quale “sono considerati alloggi di Edilizia residenziale pubblica gli alloggi costruiti o da costruirsi da parte di Enti pubblici a totale carico o con il concorso o con il contributo dello Stato con esclusione degli alloggi costruiti o da costruirsi in attuazione di Programmi di Edilizia convenzionata o agevolata”.

Inoltre, l’art. 1 del citato Dpr. n. 1035/1972, nell’attuare i principi e i criteri fissati nell’art. 8 della Legge n. 865/1971, da una parte ha ricompreso nella Categoria dell’Edilizia residenziale pubblica soltanto “gli alloggi costruiti o da costruirsi da parte di Enti pubblici”, dall’altra ha espressamente escluso “gli alloggi costruiti o da costruirsi in attuazione di Programmi di edilizia convenzionata o agevolata”, alloggi realizzati cioè da privati operatori (vedasi Risoluzione n. 251276/1985).

Successivamente, la Legge n. 560/1993, relativa a norme in materia di alienazione degli alloggi di Edilizia residenziale pubblica, ha ricompreso tra i soggetti concedenti i fondi per il finanziamento dell’intervento non più solo lo Stato bensì tutti gli Enti pubblici territoriali, gli Iacp e loro consorzi ed ha altresì incluso nel perimetro degli alloggi di edilizia residenziale pubblica non solo quelli costruiti, ma anche quelli acquisiti e recuperati con fondi pubblici. L’art. 1, comma 1 della Legge n. 560/1993 ha stabilito, infatti, che sono alloggi di edilizia residenziale pubblica “quelli acquisiti, realizzati o recuperati, ivi compresi quelli di cui alla Legge 6 marzo 1976, n. 52, a totale carico o con concorso o con contributo dello Stato, della Regione o di Enti pubblici territoriali, nonché con i fondi derivanti da contributi dei lavoratori ai sensi della Legge n. 60/1963, e successive modificazioni, dallo Stato, da Enti pubblici territoriali, nonché dagli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp) e dai loro Consorzi comunque denominati e disciplinati con legge regionale”.

Sulla base delle predette disposizioni e della citata prassi, emerge che l’Edilizia residenziale oggetto dei Programmi pubblici di cui al titolo IV è quella c.d. “sovvenzionata”, ossia realizzata dai soggetti previsti nella Legge n. 865/1971 direttamente o indirettamente con fondi pubblici, per la creazione a costi ridotti di abitazioni da assegnare, a condizioni economiche particolarmente favorevoli, a cittadini con redditi bassi o che si trovino in condizioni economiche disagiate (vedasi Circolare n. 151/1999).

L’Agenzia ha ritenuto, invece, esclusa dall’agevolazione di cui all’art. 32 del Dpr. n. 601/1973:

– l’edilizia “convenzionata”, ovvero quella diretta a far acquisire la proprietà della casa, per specifiche categorie di persone, attraverso prezzi calmierati in base a Convenzioni stipulate con i Comuni;

– l’edilizia “agevolata”, finalizzata alla costruzione di alloggi da destinare a prima abitazione, realizzata da privati con finanziamenti messi a disposizione dallo Stato o dalle Regioni, a condizioni di particolare favore, e con contributi in conto interessi e a fondo perduto.

Ciò posto, in merito all’ambito di applicazione dell’agevolazione in esame, l’Agenzia ha fatto presente che, ai sensi dell’art. 48 della Legge n. 865/1971, “i Programmi pubblici di edilizia residenziale” di cui al Titolo IV della Legge n. 865/1971 “prevedono: la costruzione di alloggi destinati alla generalità dei lavoratori … la costruzione di case-albergo per studenti, lavoratori, lavoratori immigrati e persone anziane, nonché di alloggi destinati ai cittadini più bisognosi …”.

Dal tenore letterale della predetta disposizione si evince la finalità solidaristica sottesa all’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale (vedasi Risoluzione n. 333/E del 2007).

L’Agenzia ha fatto presente che le Risoluzioni n. 251258/1987, e n. 127/E del 2002, hanno altresì precisato che anche “gli atti di assegnazione in proprietà” di alloggi costruiti in attuazione dei Programmi pubblici di Edilizia residenziale di cui al Titolo IV della suddetta legge, rientrano nella previsione dell’art. 32, comma 2, del Dpr. n. 601/1973, sempreché risultino soddisfatte le condizioni oggettive e soggettive prescritte dalla Legge n. 865/1971.

Tale orientamento interpretativo è stato ribadito con la citata Risoluzione n. 333/E del 2007 relativamente alle cessioni effettuate da un Ater nei confronti degli assegnatari, o loro familiari conviventi i quali conducono un alloggio a titolo di locazione da oltre un quinquennio, ai sensi della Legge n. 560/1993, considerata la riconducibilità dell’attività svolta dagli Iacp all’attuazione dei Programmi di edilizia residenziale pubblica di cui al Titolo IV della Legge n. 865/1971 (per la realizzazione e per la cessione degli alloggi finalizzata esclusivamente allo sviluppo del settore), nonché la circostanza che l’Ater in argomento è succeduta ex lege all’Iacp in tutti i rapporti giuridici.

Tutto ciò premesso, con riferimento all’individuazione del requisito oggettivo, necessario per l’applicazione del regime di favore di cui al più volte citato art. 32 del Dpr. n. 601/1973 alla fattispecie in esame, l’Agenzia ha fatto presente che dalla lettura della Convenzione allegata all’Istanza emerge che l’intervento viene sovvenzionato con fondi statali assegnati alla Regione, di cui al “Piano nazionale di edilizia abitativa” approvato con Dpcm. 16 luglio 2009, di cui all’art. 11 del Dl. n. 112/2008. Come indicato nell’istanza, la citata convenzione, stipulata con il Comune, prevede che i fondi per l’acquisto e la sistemazione degli alloggi siano a carico della Regione con finanziamenti già presenti nelle graduatorie del Programma regionale di Social Housing 2009 e del Programma di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile.

Inizialmente, con riferimento al Comune, sono stati ammessi a finanziamento l’Intervento per la “Realizzazione di n. 7 alloggi Erp mediante il recupero di un sedime allo stato di rudere”, e l’Intervento di “Riqualificazione urbana” di una frazione. Successivamente si è addivenuti, nella necessità di rimodulare il finanziamento concesso, ad una proposta alternativa, che prevede sostanzialmente il reperimento degli alloggi da destinare ad Erp mediante l’acquisizione di unità immobiliari a libero mercato, stante l’impossibilità di realizzare, a seguito di approfondimenti geologici, le opere oggetto di finanziamento con oneri economici sostenibili. La convenzione ha, dunque, ad oggetto, così come stabilito dal suo art. 2, “la realizzazione dell’Intervento rimodulato finalizzato inizialmente alla ‘Realizzazione di n. 7 alloggi Erp’ attraverso il recupero di un sedime allo stato di rudere e in oggi comprendente l’acquisizione di n. 8 (otto) unità immobiliari a libero mercato in corrispondenza del Centro storico di xxx, da destinare, previa attuazione di tutti gli Interventi manutentivi che si dovessero rendere necessari per la loro riqualificazione, ad alloggi Erp”. In base all’art. 3 della citata Convenzione, l’Ente istante si obbliga a predisporre il bando pubblico per le acquisizioni degli alloggi, a formalizzare e definire gli acquisti. Inoltre, si obbliga tra l’altro all’esecuzione di tutti i lavori di riqualificazione necessari al fine di adeguare gli alloggi acquisiti in regime di libero mercato, agli standard abitativi richiesti per l’assegnazione dei medesimi.

Secondo l’art. 5 della Convenzione, gli alloggi Erp dovranno essere assegnati esclusivamente ai sensi dell’art. 5 della Legge regionale n. 10/2004, con le precisazioni e le modifiche di cui agli “indirizzi e criteri” stabiliti con deliberazione della Giunta regionale. Tra tali criteri vi sono limiti riferiti alla situazione economica del nucleo familiare da accertarsi in base a Isee. Da quanto sopra, si evince che la Convenzione in esame ha ad oggetto la realizzazione di un programma di edilizia “sovvenzionata” nel senso sopra precisato, in quanto realizzato con fondi pubblici, per la “creazione” a costi ridotti di abitazioni da assegnare, a condizioni economiche particolarmente favorevoli, a cittadini con redditi bassi o che si trovino in condizioni economiche disagiate.

In considerazione di quanto premesso, dato anche l’ampio tenore letterale che caratterizza la formulazione del citato art. 32, comma 2, ultima parte, del Dpr. n. 601/1973, che fa riferimento ad atti e contratti relativi all’attuazione dei Programmi pubblici di Edilizia residenziale, l’Agenzia ha ritenuto inclusi nel perimetro agevolativo in esame anche i sopra descritti atti di acquisto, da privati, di immobili da destinare ad alloggi, in quanto finalizzati, come detto, alla realizzazione di un Programma di edilizia sovvenzionata nel senso sopra precisato.


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