Riforma del catasto: ben venga introduzione valore di mercato ma non si perda di vista evasione fiscale

Riforma del catasto: ben venga introduzione valore di mercato ma non si perda di vista evasione fiscale

DOSSIER A CURA DI CENTRO ENTI LOCALI SPA

IN ITALIA SONO 3,5 MILIONI GLI IMMOBILI ISCRITTI NELLE CATEGORIE FITTIZIE, IN MOLTI CASI USATE PER SOTTRARSI ALLA TASSAZIONE 

IN 10 ANNI RADDOPPIATO IL NUMERO DI RUDERI, PASSATI DAI 283MILA DEL 2011 ALLE 575MILA DEL 2020 

Tra i molti aspetti toccati dal disegno di legge delega per la revisione del sistema fiscale, varato dal Governo il 5 ottobre scorso, quello risultato sin dalle prime ore più divisivo è stato certamente il tema della riforma del catasto.  

Una premessa indispensabile: una legge delega, per sua natura, si limita a dettare i principi e i criteri in base ai quali saranno costruiti i veri e propri testi normativi e non dà quindi, di per sé, un quadro esaustivo delle specifiche misure che saranno adottate per ognuno dei (molti, in questo caso) aspetti trattati. 

L’unico passaggio in cui si fa menzione della revisione del catasto è l’art. 7 che, ove fosse confermata l’attuale impostazione, si limita a stabilire che dovranno essere adottati dei decreti legislativi che modifichino il nostro attuale sistema di rilevazione catastale così da modernizzare gli strumenti di individuazione e controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati, secondo determinati criteri e principi direttivi. L’obiettivo dichiarato è quello di mettere a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, strumenti che portino a stanare eventuali immobili abusivi o a correggere il classamento attribuito erroneamente a certe proprietà (es. terreni edificabili accatastati come agricoli). 

Il nuovo catasto dei fabbricati, che dovrebbe vedere la luce a partire dal 1° gennaio 2026, dovrà far sì che ad ogni unità immobiliare sia associata, non solo una rendita catastale, ma anche – così come negli altri Paese Ue – il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base (possibilmente) ai valori normali espressi dal mercato. Questi valori dovranno essere aggiornati periodicamente, secondo meccanismi ancora da definire.  

Sono poi previste delle speciali riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario per gli edifici di interesse storico-artistico per compensare i pesanti vincoli e costi di manutenzione e conservazione che gravano sui loro proprietari. Infine, viene stabilito che le informazioni così ricavate “non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali”.  

Di fatto, quindi, si stabilisce che il valore di mercato servirà solo a fini indicativi e che le tasse non subiranno variazioni automatiche, una volta varato il “nuovo catasto”. L’allarmismo sul fatto che la revisione del catasto sottenda una patrimoniale – ad oggi – si basa quindi solo sull’ipotesi che un futuro Governa faccia degli ulteriori passi avanti che, allo stato attuale, non sono stati disciplinati.  

La determinazione delle rendite attuali risale alla Legge 589/1939. Negli ultimi decenni è stata più volte invocata la necessità di riformare questo meccanismo che si è dimostrato incapace di adattarsi agli importanti mutamenti del settore ed ha fatto sì che si siano create e stratificate negli anni profonde iniquità. La cronaca ci ha più volte raccontato di immobili di enorme valore, collocati in zone centralissime delle nostre principali città, che avevano rendite catastali (attribuite nella notte dei tempi), che risultavano essere inferiori a quelle di nuovi modesti appartamenti in quartieri periferici.  


Volendo quindi dare per buona l’ipotesi che dopo il 2026, il reale valore di mercato degli immobili sarà agganciato alla tassazione, è impreciso sostenere, ad oggi, che questo implicherebbe aumenti automatici per tutti. Potrebbe sicuramente generare aumenti per i proprietari di case il cui valore risultava essere profondamente “sottostimato” sulla base della rendita catastale, ma potrebbe viceversa contrarsi per chi ha in passato pagato più di quanto avrebbe dovuto, per immobili collocati in aree che non sono particolarmente appetibili sul mercato.  

E’ bene ricordare, inoltre, che gli eventuali prelievi riguarderebbero soltanto le seconde case, gli appartamenti di lusso, i castelli e le ville, posto che – ad oggi – le uniche prime case soggette ad Imu sono quelle appartenenti alle categorie A/1, A/8, A/9.  

Il più grande rischio da evitare, secondo Centro Studi Enti Locali, è che ancora una volta ci si limiti a rivedere le regole del gioco soltanto per coloro che hanno già immobili accatastati e che quindi, in qualche misura, sono già dei contribuenti. Fondamentale è infatti cogliere l’opportunità di questa riforma per affrontare il colossale capitolo dei molti “escamotage” adottati da migliaia di italiani per sottrarsi indebitamente alla tassazione.  

Uno su tutti, l’iscrizione, illegittima, alle cosiddette “categorie fittizie”. 

Che cosa sono le categorie fittizie? Sono quelle voci sotto le quali vengono iscritti quegli immobili, censiti nel gruppo F, che – per varie ragioni – non producono reddito e che non risultano pertanto avere una rendita ai fini della tassazione. Stando alle ultime statistiche catastali diffuse dall’Agenzia delle entrate, diffuse lo scorso agosto, sono ben 3,5 milioni gli immobili che rientrano in questo gruppo che comprende: aree urbane (F/1), lastrici solari (F/5), unità in corso di costruzione (F/3), di definizione (F/4) o in attesa di dichiarazione (F/6), cioè unità che trovano in queste categorie una collocazione temporanea alla quale dovrà seguire una classificazione rispondente alle definitive caratteristiche che assumeranno quegli immobili.  

L’iscrizione nelle categorie F/3 ed F/4 dovrebbe essere di per sé temporanea. La norma parla di un periodo compreso tra 6 e 12 mesi che potrebbe essere teoricamente prorogata solo mediante la presentazione di una apposita dichiarazione che dimostri che effettivamente i lavori di costruzione o ristrutturazione non sono ancora stati completati.  

Di fatto però questa prescrizione è largamente disattesa e ci sono immobili che rimangono per anni o decenni in queste categorie senza che i Comuni o l’amministrazione finanziaria si attivino per accertarsi che effettivamente sussistano ancora i presupposti che legittimavano quella esenzione dalla tassazione. Nel 2020, gli immobili che risultavano essere in corso di costruzione erano 692.035 e quelli in attesa di dichiarazione, 149.764. 

Rientrano, infine, nel gruppo F anche le cosiddette “unità collabenti” (F/2). Si tratta di immobili fatiscenti, ruderi privi di autonomia funzionale, e si tratta di una categoria che è stata oggetto di una crescita vertiginosa nell’ultimo decennio. Siamo infatti passati dai 283mila immobili di questo tipo, iscritte nel Catasto edilizio urbano nel 2011, alle 575mila del 2020, con un aumento superiore al 100%.  

In uno studio pubblicato nel 2019, l’Agenzia delle entrate ha ipotizzato che questa impennata sia parzialmente imputabile al Decreto “Salva Italia”, che portò con sé un forte aumento della tassazione sugli immobili e che potrebbe quindi aver indotto alcuni proprietari, a rendere un proprio immobile, che magari avevano difficoltà a vendere, intenzionalmente “diruto, distruggendone la copertura e/o i solai, mantenendone comunque i muri perimetrali per un’altezza di almeno un metro. Ciò al fine di poterlo dichiarare inagibile al Comune e, trattandosi di un bene comunque individuabile e perimetrabile, ma privo di ogni autonomia funzionale e reddituale, poter variare la categoria catastale da C/2 (magazzino) a F/2 (unità collabente). La convenienza consiste nel fatto che l’unità collabente viene censita in catasto senza rendita e quindi senza base imponibile ai fini dell’Imu”. 

Anche in questo caso la grande lacuna è il fatto che non ci siano verifiche periodiche volte ad attestare l’effettivo stato di collabente, ovvero che sussistano le condizioni che hanno determinato l’esenzione dall’Imu. Il Legislatore, nell’anno 2020, ha cercato di “mettere una pezza” a questi comportamenti elusivi facendo rientrare i “collabenti” all’interno della base imponibile solo qualora utilizzabili a scopi edificatori, ma si ritiene che questa problematica debba essere affrontata in maniera organica, posto che dalla rimessa in pristino degli immobili “collabenti” possiamo ottenere molti effetti positivi per il nostro Paese, come la riduzione del consumo del suolo e l’aumento dell’offerta di unità immobiliari con conseguente riduzione della pressione abitativa e dei prezzi di mercato. 

Ben venga quindi l’aggiornamento del valore imponibile ai fini catastali passando, ad esempio, da una modalità di tassazione desueta in base ai vani a quella più attuale in base ai metri quadrati, ma se si vuole davvero raggiungere l’obiettivo “equità”, è importante che non venga perso di vista il tema evasione fiscale e che vengano quindi censiti gli immobili che ad oggi non lo sono e controllare periodicamente, con l’aiuto dei Comuni, il corretto classamento delle unità immobiliari, rendendolo consono allo stato di fatto dell’immobile. 


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