Imposta di registro: determinazione della base imponibile per i trasferimenti coattivi di immobili ad uso abitativo

L’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale Normativa, con la Risoluzione n. 95/E del 3 novembre 2014, in risposta ad un’istanza di interpello, ha fornito indicazioni sulla corretta interpretazione dell’art. 1, comma 497, della Legge n. 266/05, in materia di determinazione della base imponibile per i trasferimenti coattivi di immobili ad uso abitativo, nell’ipotesi di richiesta di rimborso della maggiore Imposta di registro versata in relazione ad atti conclusi anteriormente alla dichiarazione di parziale illegittimità costituzionale della suddetta norma (Sentenza Corte Costituzionale n. 6/14).

L’art. 1, comma 497, della Legge n. 266/05, prevede che la base imponibile, ai fini delle Imposte di registro, ipotecarie e catastali, è costituita dal valore catastale “in deroga alla disciplina di cui all’art. 43 del Tur (Dpr. n. 131/86),(…) per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al Notaio”.

Le modalità di determinazione della base imponibile per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata, asta pubblica o aggiudicati in seguito a pubblico incanto, è stabilita dall’art. 44, comma 1 del Tur.

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 102/07, ha chiarito che “la deroga prevista dall’art. 1, comma 497, della Legge n. 266/05, non può essere applicata a detti trasferimenti, poiché riferita espressamente al solo art. 43 del Tur. In definitiva, la base imponibile per il trasferimento di immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione all’asta pubblica è costituita dal prezzo di aggiudicazione e non può essere calcolata col meccanismo del c.d. ‘prezzo-valore’”.

La Corte Costituzionale ha posto sotto esame il tema dell’applicabilità del sistema del “prezzo-valore” ai trasferimenti di cui all’art. 44 del Tur con la Sentenza n. 6/14. A parere della Corte, la previsione dettata dall’art. 1, comma 497, della Legge n. 266/05, è costituzionalmente illegittima per la “mancata previsione, a favore delle persone fisiche che acquistano a seguito di procedura espropriativa o di pubblico incanto, del diritto potestativo, al contrario riconosciuto all’acquirente in libero mercato, di far riferimento, ai fini della determinazione dell’imponibile di fabbricati ad uso abitativo in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali, al valore tabellare dell’immobile”.

I principi sanciti dalla Corte Costituzionale sono stati recepiti dall’Agenzia delle Entrate che, con la Circolare 21 febbraio 2014, n. 2, superando le posizioni espresse con la Risoluzione n. 102/07, ha affermato che il sistema di determinazione della base imponibile del “prezzo-valore” deve trovare applicazione, ricorrendone le condizioni, anche con riferimento ai trasferimenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze acquisiti in sede d’espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto, di cui all’art. 44 del Tur.

Per quanto attiene alla possibilità di invocare gli effetti della Sentenza della Corte Costituzionale, anche con riferimento ad un atto stipulato precedentemente alla Sentenza, si fa presente che, con Risoluzione n. 2/05, l’Agenzia ha chiarito che gli effetti di una Sentenza della Corte Costituzionale che dichiara illegittima una norma si producono anche con riferimento ai rapporti sorti anteriormente alla declaratoria di illegittimità; unico limite alla retroattività degli effetti della Pronuncia è quello previsto per i cosiddetti rapporti “esauriti”. In particolare – chiarisce l’Agenzia – si considerano “esauriti” i rapporti rispetto ai quali sia decorso il termine di prescrizione o di decadenza stabilito dalla legge per l’esercizio dei diritti ad essi relativi.

Nel caso di specie, per l’atto di acquisto immobiliare in parola, stipulato in data 21 novembre 2011, risulta ancora pendente il termine di 3 anni per la richiesta del rimborso della maggiore Imposta di registro versata, di cui all’art. 77 del Tur, e non può quindi considerarsi come rapporto “esaurito”.

Ad ulteriore precisazione in merito alle modalità che devono essere seguite dal contribuente per richiedere l’applicazione del criterio del “prezzo-valore”, con riferimento all’atto di trasferimento in argomento che risulta già registrato, viene ricordato che l’art. 1, comma 497, della citata Legge n. 266/05, subordina l’applicazione di detto regime ad una specifica richiesta che deve essere resa dalla parte acquirente al Notaio all’atto dell’acquisto. Con la Risoluzione n. 145/09, l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di chiarire, con riferimento ad un contratto di permuta già registrato privo della richiesta di applicazione del sistema del “prezzo valore”, che la dichiarazione dei permutanti di volersi avvalere di tale regime non può essere resa in un atto integrativo.

Nella fattispecie prospettata dall’istante occorre tuttavia considerare che le dichiarazioni per accedere al criterio di determinazione della base imponibile con il metodo del “prezzo-valore” non sono state rese dal contribuente all’atto del trasferimento dell’immobile, avvenuto nel novembre 2011, in quanto la previsione recata dall’art. 1, comma 497, della Legge n. 266/05, al tempo non contemplava la possibilità di optare per il criterio del “prezzo-valore” per gli immobili acquisiti in sede d’espropriazione forzata o di pubblico incanto.

In definitiva, la mancata richiesta dell’applicazione del “prezzo-valore” non è dipesa da una scelta del contribuente in quanto, sulla base della normativa vigente al momento della stipula dell’atto di acquisto, tale opzione non poteva essere esercitata per gli immobili acquisiti per asta pubblica.

In considerazione di tale circostanza, l’Agenzia ha ritenuto che, ancorché l’atto di trasferimento sia stato già registrato, il contribuente possa comunque esercitare l’opzione per l’applicazione del regime del “prezzo-valore” con apposita dichiarazione da rendere nell’istanza di rimborso della maggiore Imposta di registro versata nei termini previsti dall’art. 77 del Tur. A seguito della presentazione di detta istanza, l’Ufficio dell’Agenzia procederà alla riliquidazione dell’Imposta di registro dovuta per l’atto di trasferimento dell’immobile, acquisito a seguito di aggiudicazione per asta pubblica, e alla liquidazione del rimborso della maggiore Imposta eventualmente spettante.

Redazione

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