Imu: esenzione in caso di utilizzo indiretto dell’immobile

Imu: esenzione in caso di utilizzo indiretto dell’immobile

Nell’Ordinanza n. 24308 del 30 settembre 2019 della Corte di Cassazione, i Giudici di legittimità chiariscono che quando, per disposizioni statutarie, un Ente non imprenditoriale sia tenuto a realizzare una finalità assistenziale tramite la dazione in godimento a terzi bisognosi di immobili di sua proprietà, questa modalità di utilizzo dei cespiti non è di ostacolo di per sé al riconoscimento dell’esenzione Imu. La valutazione se, con la suddetta dazione in godimento, sia posta in essere o meno una attività commerciale, deve avvenire in concreto, laddove, qualora il beneficiario ottenga il bene in locazione, è necessario accertare le caratteristiche del rapporto per stabilire se si abbia la produzione di un utile di impresa.

Il caso

La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza in epigrafe citata, ha chiarito alcuni rilevanti profili in tema di Imu, in particolare con riferimento all’utilizzo indiretto dell’immobile.

Nel caso di specie, una Fondazione aveva proposto appello alla Ctr. contro la Sentenza della Ctp. che aveva confermato il diniego di rimborso dell’Imu versata per l’anno 2012 sugli immobili di sua proprietà e destinati ai propri fini.

La Ctr. aveva accolto l’impugnazione e il Comune aveva proposto ricorso per Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione dell’art. 7, comma 1, lett. i), del Dlgs. n. 504/1992, avendo a suo avviso la Ctr. errato nel riconoscere l’esenzione anche in presenza di un uso solo indiretto degli immobili, rappresentato dalla loro locazione a terzi.

La decisione

Secondo la Suprema Corte, la censura era infondata.

Evidenziano infatti i Giudici di legittimità che l’art. 7, comma 1, lett. i), stabilisce che non sono sottoposti all’Imposta in esame gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all’art. 87, comma 1, lett. c), del Tuir, destinati esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, ecc.

E, nel caso in esame, era stato accertato dal Giudice di appello e non era più stato messo in dubbio che la Fondazione era un Ente di diritto privato che, in virtù del proprio Statuto, non aveva scopo di lucro, non potendo distribuire, neppure in modo indiretto, utili, avanzi di gestione, fondi, riserve e capitali.

Oggetto del contendere era quindi ormai solo il fatto se, data per non contestata la ricorrenza degli altri requisiti previsti dalla menzionata normativa, sussistesse o meno il requisito dell’utilizzo dei beni con modalità non commerciali, laddove la controversia si concentrava sulla circostanza che la Fondazione svolgeva la propria funzione “caritativo-assistenziale”, assegnando alle persone che aiutava (tutti individui bisognosi, anche seguiti dai “Servizi sociali” del Comune, tanto che la Fondazione contribuente operava di concerto con l’Ente Locale) gli immobili di sua proprietà dietro il versamento di un canone di locazione estremamente modesto.

Al riguardo, la Corte effettua quindi una ricognizione della giurisprudenza, rilevando come sia costante l’orientamento di legittimità per il quale, in tema di Ici, l’esenzione prevista dall’art. 7, comma 1, lett. a), del Dlgs. n. 504/1992, per gli immobili posseduti dagli Enti ivi indicati e “destinati esclusivamente ai compiti istituzionali, spetta soltanto se l’immobile è direttamente e immediatamente destinato allo svolgimento di tali compiti: ipotesi che non si configura quando il bene venga utilizzato per attività di carattere privato, come avviene, in linea di massima, in tutti i casi in cui il godimento del bene stesso sia concesso a terzi verso il pagamento di un canone[1].

Allo stesso modo, la Cassazione si è poi espressa nel senso che la predetta esenzione, per essere riconosciuta, “esige la duplice condizione (…) dell’utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’Ente possessore e dell’esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito[2], senza che possa aver rilievo una utilizzazione indiretta, come la locazione a terzi, anche nel caso in cui detta locazione, regolata da criteri di economicità, sia assistita da una finalità di pubblico interesse[3].

Sulla base di queste premesse, il consolidato orientamento della Corte ha dunque escluso che l’esenzione in esame spetti nel caso di utilizzazione indiretta, pur se assistita da finalità di pubblico interesse, e ciò perché equiparare questo tipo di utilizzazione del bene a quella diretta postulerebbe un intervento interpretativo estensivo impraticabile in materia di agevolazioni fiscali[4].

Nonostante ciò, la stessa Cassazione evidenzia però come la portata di questa interpretazione è stata poi delimitata da alcune recenti decisioni.

E cita, in particolare, il precedente della Sentenza n. 25508/2015, per il quale, in tema di Ici, l’esenzione spetta, non soltanto se l’immobile è direttamente utilizzato dall’Ente possessore per lo svolgimento di compiti istituzionali, ma anche se il bene, concesso in comodato gratuito, sia utilizzato da un altro Ente non commerciale per lo svolgimento di attività meritevoli previste dalla norma agevolativa, al primo strumentalmente collegato ed appartenente alla stessa struttura del concedente.

Questa Sentenza – evidenzia la Corte – ha quindi chiarito che la giurisprudenza contraria a riconoscere l’esenzione de qua in presenza di una locazione di immobili a terzi mira solo a contrastare l’effetto distorsivo, rispetto alle finalità della norma in oggetto, generato dalla circostanza che il bene sia impiegato per una finalità economica produttiva di reddito e non per lo svolgimento di compiti istituzionali.

Da ciò derivava allora che, nel caso in esame, non poteva essere seguita la prevalente giurisprudenza sopra menzionata, anche considerato che la finalità sociale assistenziale perseguita dalla Fondazione si realizzava statutariamente e, quindi, necessariamente, con la sola dazione in godimento a terzi bisognosi degli immobili di che trattasi.

Riconducendo alla concessione in godimento a terzi l’automatica esclusione del beneficio in questione, pure in una situazione nella quale il citato effetto distorsivo non si verificava, per essere al contrario attuata la finalità assistenziale dell’Ente, si sarebbe del resto precluso a quest’ultimo, a priori, di invocare l’esenzione in questione.

Conclusioni

Pertanto – conclude la Corte – deve ritenersi che, quando, per univoche e specifiche disposizioni statutarie, un Ente non imprenditoriale sia tenuto a realizzare una finalità assistenziale, ai sensi dell’art. 7, comma 1, lett. i), del Dlgs. n. 504/1992, tramite la dazione in godimento a terzi bisognosi di immobili di sua proprietà, questa modalità di utilizzo dei cespiti non è di ostacolo di per sé al riconoscimento del beneficio previsto dalla disposizione da ultima citata.

La valutazione se, con la suddetta dazione in godimento, sia posta in essere o meno una attività commerciale, deve quindi avvenire in concreto, laddove qualora il beneficiario ottenga il bene in locazione, è necessario accertare le caratteristiche del rapporto per stabilire se si abbia la produzione di un utile di impresa.

Al riguardo, sottolinea la Corte, l’accertamento va peraltro condotto in maniera rigorosa, ispirandosi alle indicazioni contenute, pur se con riferimento a diversa fattispecie[5], verificando:

a) le caratteristiche delle persone ospitate (che devono essere persone effettivamente bisognose);

b) la durata del soggiorno (da collegare al superamento della condizione di disagio che lo ha generato);

c) il rapporto con l’amministrazione di riferimento;

d) e soprattutto l’importo delle rette, che deve essere significativamente ridotto rispetto ai prezzi di mercato, onde evitare un’alterazione del regime di libera concorrenza e la trasformazione del beneficio in un aiuto di Stato.

Se ne ricava quindi che, per consentire l’applicazione del beneficio in presenza di un contratto di locazione, occorre che il canone pattuito sia estremamente modesto e determinato prescindendo da ogni criterio di economicità, così da essere calcolato senza alcuna relazione con i costi di gestione del bene e di erogazione del servizio, al punto da neppure coprirli.

Al contrario, negli altri casi in cui per l’uso del bene si paghi un canone e si realizzi una locazione, si è in linea di massima al di fuori del campo di applicazione della norma che prevede l’esenzione.

Ne conseguiva quindi che la Commissione tributaria regionale, nel caso di specie, aveva correttamente escluso che la semplice dazione in locazione di un cespite potesse condurre a negare automaticamente il riconoscimento del detto beneficio.

Focus di Giovambattista Palumbo


[1] Sentenza Corte di Cassazione n. 14094/2010.

[2] Sentenze Corte di Cassazione nn. 28160/2008 e 13542/2016.

[3] Sentenze Corte di Cassazione nn. 8870/2016 e 12495/2014.

[4] Sentenza Corte di Cassazione n. 28160/2008.

[5] Sentenza Corte di Cassazione n. 13970/2016.


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