L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 326 del 10 maggio 2023, ha fornito chiarimenti in ordine al trattamento, ai fini Iva, della cessione ad una Comune, da parte di Impresa, di aree a titolo di compensazione urbanistica aggiuntiva.
Il Comune istante dichiara che, con atto notarile del 2021, ha stipulato una Convenzione urbanistica con una Società, con cui sono stati regolati i contenuti, le modalità attuative e la disciplina del “Piano urbanistico attuativo di iniziativa privata” (“Pua”) di un’area di trasformazione residenziale che insiste su un terreno posto nel territorio comunale.
Secondo quanto rappresentato il “Piano regolatore generale” è lo strumento attraverso il quale si attuano le trasformazioni urbanistiche (quali il “Pua” in parola) e con cui si stabilisce, per ciascun intervento, la quantificazione della superficie di edificabilità, sulla quale si va a concentrare l’edificazione privata e le superfici destinate ad aree pubbliche.
Il Comune afferma che “nelle aree pubbliche sono comprese sia quelle con gli standard urbanistici obbligatori (verde pubblico, parcheggi ecc.) da cedere gratuitamente all’Amministrazione comunale, sia le aree di compensazione urbanistica e ambientale, da cedere a prezzo convenzionale, fra cui le aree destinate all’Edilizia residenziale pubblica, come nel caso del ‘Pua’ in esame. Entrambe le tipologie di aree (standard ed extrastandard) sono definite sulla base delle norme del piano regolatore e riportate nella convenzione urbanistica, che definisce le modalità e le tempistiche di realizzazione”.
Al riguardo, la Convenzione tra l’altro prevede la cessione da parte della Società, a favore del Comune, “a titolo di compensazione, dell’area formante il lotto destinato all’Edilizia residenziale pubblica della superficie di mq …, al prezzo convenzionale di …”.
Il Comune afferma che la “cessione delle aree rappresenta un requisito essenziale per il rilascio del ‘permesso di costruire’ per la realizzazione delle opere di urbanizzazione”, e “il valore delle aree, identificate al Catasto ‘Terreni’ […], che la Società […] dovrà cedere al Comune di […] è stato pertanto determinato in Euro … . Il valore normale del lotto oggetto di cessione a valore convenzionale è stato quantificato in Euro …., e l’eventuale importo dell’Iva da corrispondere è pari a Euro … (Euro …. x 22%), definito con l’ausilio della ‘Stima dei valori medi unitari di mercato delle aree edificabili ubicate nel territorio comunale’ redatto dall’allora Agenzia del Territorio”.
Ciò posto, il Comune ha chiesto di conoscere se l’atto di trasferimento dell’area ceduta a titolo di ‘‘compensazione urbanistica aggiuntiva’’, destinata ad Edilizia residenziale pubblica, sottoscritto tra le parti interessate, debba essere assoggettato ad Iva o meno.
Al riguardo l’Agenzia delle Entrate, ricordato che i requisiti soggetti e territoriale sono rispettati, si è concentrata sul requisito oggettivo, ricordando i contenuti dell’art. 2 del Dpr. n. 633/1972.
L’Agenzia ha altresì ricordato che, ai sensi dell’art. 51, della Legge n. 342/2000, “non è da intendere rilevante ai fini dell’Imposta sul valore aggiunto, neppure agli effetti delle limitazioni del diritto alla detrazione, la cessione nei confronti dei comuni di aree o di opere di urbanizzazione, a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione”.
Come chiarito con la Circolare n. 207/E del 2000, tale disposizione è volta a superare i precedenti contrasti circa l’effettivo trattamento fiscale da riservare alle suddette operazioni e “stabilisce che la cessione ai Comuni di aree ed opere di urbanizzazione, da parte dell’impresa titolare della concessione ad edificare, a scomputo della quota di urbanizzazione, costituisce un’operazione non rilevante agli effetti dell’Imposta sul valore aggiunto alla stregua del trattamento fiscale applicabile al versamento in denaro della predetta quota effettuato, alternativamente, dalla medesima impresa”.
Con la successiva Risoluzione n. 50/E del 2005 è stato precisato che “la Convenzione di lottizzazione, secondo le previsioni dell’art. 28 della Legge n. 1150/1942 […] è l’atto con il quale il lottizzante si impegna a realizzare le opere di urbanizzazione, a sopportare gli eventuali oneri finanziari ed a cedere le aree e le opere al Comune offrendo congrue garanzie”.
Pertanto, “debbono considerarsi esclusi dall’ambito di applicazione dell’Iva le cessioni di opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate dal soggetto attuatore e cedute al comune a scomputo dei contributi dovuti per il rilascio della concessione ad edificare, ai sensi della citata Legge n. 10/1977. Ovviamente, deve trattarsi delle opere di urbanizzazione tassativamente elencate nell’art. 4 della Legge 29 settembre 1964, n. 847, integrato dall’art. 44 della Legge 22 ottobre 1971, n. 865” (in tal senso anche: Risoluzione 4 giugno 2009, n. 140/E; Risoluzione 21 febbraio 2003, n. 37/E). Ciò premesso, con riferimento alla fattispecie rappresentata, l’Agenzia ha osservato che dalla documentazione pervenuta unitamente all’Istanza e a seguito di integrazione documentale, emerge che la Società “si obbliga per sé e per i suoi aventi titolo, a cedere a titolo gratuito al Comune […] le aree per le opere di urbanizzazione primaria, […] si obbliga inoltre per sé e per i suoi aventi titolo, a cedere, a prezzo convenzionale, le aree di compensazione aggiuntiva […]”
In particolare, la Convenzione prevede che la Società “si obbliga … a cedere al Comune all’interno delle aree di compensazione aggiuntiva a prezzo convenzionale di Euro … mq, il lotto destinato ad Edilizia residenziale pubblica di mq … secondo il piano approvato per un importo di Euro … + Iva con una ST massima realizzabile di […]. Tale cessione costituisce condizione per il rilascio del permesso di costruire delle opere di urbanizzazione del 1° e 3°sub comparto. Il Comune si impegna a richiedere tramite bando e successivo impegno convenzionale il rimborso, da parte del futuro assegnatario del lotto per la realizzazione dell’Erp, della quota parte delle opere di urbanizzazione proporzionate in relazione alla ST per un importo presunto di Euro … Iva esclusa. Il Comune si impegna a richiedere tramite Bando e successivo impegno convenzionale il rimborso, da parte del futuro assegnatario del lotto per la realizzazione dell’Erp, della quota parte delle opere di urbanizzazione proporzionate in relazione alla ST per un importo presunto di Euro … Iva esclusa”.
Dall’atto di cessione prodotto in sede di documentazione integrativa, stipulato nel 2022, risulta che “la Società […], in ottemperanza a quanto previsto dalla convenzione […] cede e trasferisce al Comune […] la piena proprietà di […] un appezzamento di terreno […] destinato alla realizzazione di fabbricato di Edilizia residenziale pubblica”. Tale cessione, a titolo di ‘‘compensazione aggiuntiva’’, “deve avvenire prima del rilascio del permesso a costruire per la realizzazione delle opere di urbanizzazione”. Viene inoltre stabilito che “La cessione del lotto Erp è stata convenuta a prezzo convenzionale di Euro … al mq e viene dichiarato a me Notaio in Euro […] oltre Iva al 22 % pari a … , (Iva calcolata sul valore normale dell’area […]”. A tal fine, viene previsto che, “ai fini fiscali […] le parti dichiarano che il valore normale dell’area ai sensi dell’art. 13, comma 2, lett. b), del Dpr. n. 633/1972, ammonta a: Euro […], importo sul quale è stata calcolata l’Iva, riferiti al valore normale dell’area ceduta a prezzo convenzionale”.
Come dichiarato dal Comune, in sede di documentazione integrativa, in relazione alla cessione delle aree a titolo di ‘‘compensazione aggiuntiva’’, il “Prg” che disciplina il “Pua” in esame definisce quale ‘‘Area di compensazione’’ “la quota di aree destinate a opere pubbliche da cedersi all’amministrazione comunale in aggiunta alle quote di dotazioni minime standard (Parcheggi pubblici e Verde pubblico attrezzato) secondo l’istituto della ‘perequazione urbanistica’. Le ‘aree di compensazione’ corrispondono a aree per opere di urbanizzazione secondaria, essendo destinate a verde pubblico o ad aree per l’edilizia sociale, comunque denominata […]. Le aree per compensazione aggiuntiva sono quindi cedute al Comune per compensare la collettività (cittadinanza) dei benefici privati derivanti dalla concessione del diritto a edificare da parte del Comune, diritto edificatorio costituito dall’approvazione del Piano particolareggiato”.
Nel caso di specie, secondo quanto rappresentato, la cessione delle aree in esame a titolo di ‘‘compensazione aggiuntiva’’ non avviene a titolo gratuito ma a prezzo convenzionale, né a scomputo degli oneri di oneri di urbanizzazione, ai sensi del citato art. 51 della Legge n. 342/2000 e, pertanto, in quanto posta in essere da un soggetto passivo Iva, risulterà rilevante ai fini del tributo.
Al riguardo, tra l’altro, l’Agenzia ha rilevato che l’atto di cessione prevede che, “ai fini fiscali […] le parti dichiarano che il valore normale dell’area ai sensi dell’art. 13, comma 2, lett. b) del Dpr. n. 633/1972, ammonta a: Euro […], importo sul quale è stata calcolata l’Iva, riferiti al valore normale dell’area ceduta a prezzo convenzionale”.
