L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 203 del 7 luglio 2020 ha fornito chiarimenti in ordine all’applicabilità dell’agevolazione di cui all’art. 7 del Dl. n. 34/2019 (Imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare).
Nel caso di specie, una Società immobiliare procede ad acquistare n. 6 appartamenti da un privato, i quali rappresentano l’intera porzione abitativa di uno stesso fabbricato, senza tuttavia acquistare 2 vani al piano terra, un garage ed un negozio. Ed in virtù di tale situazione, chiede se sia applicabile, comunque, la citata norma agevolativa.
L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che l’art. 7 del Dl. n. 34/2019, convertito con modificazioni dalla Legge n. 58/2019, ha previsto che, “sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di Imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell’art. 10 del Dpr. n. 633/1972, che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall’art. 3, comma 1, lett. b), c) e d), del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al Dpr. n. 380/2001, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica Nzeb, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’Imposta di registro e le Imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le Imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse Imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di pagina 3 di 5 cui al primo periodo”.
Tale disposizione prevede quindi che le Imposte di registro, ipotecaria e catastale, siano dovute nella misura fissa di Euro 200 ciascuna ove ricorrano le seguenti condizioni:
- l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
- l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
- alla demolizione e
ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove
consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
- ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lett. b), c) e d) del Dpr. n. 380/2001.
In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia), il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche Nzeb (“Near zero energy building”), A o B;
- all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato.
Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l’agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le Imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30% delle stesse Imposte.
La norma intende agevolare, al fine di avviare un reale processo di rigenerazione urbana, i trasferimenti di “interi fabbricati”, a favore di Imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, e tali fabbricati, fermo restando tutte le altre condizioni poste dalla disposizione agevolativa, devono essere alienati entro il termine di 10 anni per almeno il 75% del volume del fabbricato stesso.
Nel caso di specie, la Società istante, in data 2020, ha fatto pervenire documentazione integrativa dalla quale risulta che il volume complessivo delle unità immobiliari che intende acquisire è pari a mc. 1.410,17 a fronte del volume complessivo dell’intero fabbricato che è pari a mc 1.583,97. Pertanto, considerata la volumetria del fabbricato che la Società intende acquistare (mc. 1.410, 17), l’Agenzia ha ritenuto che nel caso prospettato possa accedere al trattamento previsto dalla norma agevolativa di cui al citato art. 7 del Dl. n. 34/2020, qualora entro il termine di 10 anni venga alienato comunque almeno il 75% del volume dell’intero fabbricato (mc. 1.583,97).
