Accertamento catastale: revisione parziale del classamento di unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali

Accertamento catastale: revisione parziale del classamento di unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali

Nell’Ordinanza n. 24629 del 4 novembre 2020 della Corte di Cassazione, la questione controversa riguarda il contenuto motivazionale minimo necessario per rendere adeguato a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali. La Suprema Corte chiarisce che è necessaria una rigorosa – e cioè completa, specifica e razionale – motivazione dell’atto di riclassamento. In particolare, quando si tratta di un mutamento di rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi dell’art. 1, comma 335, della Legge n. 311/2004, la ragione giustificativa non può consistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere accertata la variazione di valore degli immobili presenti nella microzona. Ne consegue la necessità che nell’avviso di accertamento siano precisate le ragioni che hanno indotto l’Amministrazione a modificare d’ufficio il classamento originario, non essendo sufficiente il richiamo agli astratti presupposti normativi che hanno giustificato l’avvio della procedura di riclassamento. Quanto ai presupposti di fatto, l’Amministrazione comunale è tenuta anzitutto ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione, risultando inidonei i richiami ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta. L’obbligo di motivazione in tali fattispecie, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione deve essere assolto in maniera rigorosa, in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento. Peraltro, i Giudici di legittimità precisano che nella procedura di revisione di classamento si debba tener conto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente sulla qualificazione della stessa. Conclusivamente, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, e quindi generici, al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati. Viceversa, l’atto deve contenere l’indicazione:

a) degli elementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona;

b) di come essi incidano sul diverso classamento della singola unità immobiliare.

Nel determinare il classamento tenendo conto di fabbricati similari, l’atto impositivo dovrà indicare la specifica individuazione di tali fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all’unità immobiliare oggetto di riclassamento, consentendo in tal modo al contribuente il pieno esercizio del diritto di difesa nella successiva fase contenziosa conseguente alla richiesta di verifica dell’effettiva correttezza della riclassificazione.


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